Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Wet doorstroming huurmarkt 2015 relevant voor gemeenten met behoefte aan noodwoningen

Relevantie:

  • De Wet doorstroming huurmarkt 2015 maakt tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk, breidt de mogelijkheden voor opzegging wegens dringend gebruik uit en biedt daarmee meer flexibiliteit.
  • Voor gemeenten kan dit uitkomst bieden bij het oplossen van tijdelijke huisvestingsvraagstukken, bijvoorbeeld noodwoningen voor ontruimde gezinnen of de huisvesting van statushouders.

Vergroting mogelijkheid verhuur voor korte, bepaalde tijd

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Stb. 2016, nr. 158) is per 1 juli 2016 in werking getreden en wijzigt de wettelijke regels voor de verhuur van woonruimte. Met de wet wordt het mogelijk om woonruimte voor een korte, bepaalde tijd te verhuren. Artikel 7:271 lid 1 BW voorziet nu in de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren; onzelfstandige woonruimte kan voor een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar worden verhuurd. Bij het einde van de termijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd hoeft dus niet te worden opgezegd. Er is echter een belangrijke “maar” en dat is dat de verhuurder, maximaal drie maanden en minimaal één maand voor de einddatum, wel een kennisgeving aan de huurder moet doen dat de huurovereenkomst op de overeengekomen datum eindigt. Zo niet, dan ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarop de algemene regels van huurbescherming bij woonruimte van toepassing zijn.

De mogelijkheid om kortdurend te verhuren, kan interessant zijn wanneer tijdelijke huisvesting van bepaalde doelgroepen wenselijk is, zoals noodwoningen voor ontruimde gezinnen of de huisvesting van statushouders.

Bijzondere positie woningcorporaties

De wetgever heeft het niet wenselijk geacht dat woningcorporaties – of toegelaten instellingen – hun zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd gaan verhuren, dit vanwege hun volkshuisvestingstaak. Om die reden is met de wet ook de Woningwet aangepast. Met uitzondering van verhuur aan bij ministeriële regeling aan te wijzen groepen, zullen woningcorporaties hun zelfstandige woonruimtes in beginsel niet voor korte, bepaalde tijd mogen verhuren.

Beperking reikwijdte “naar aard voor korte duur”

Voor de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werd kortdurende verhuur van woonruimte veelal gebaseerd op de huurovereenkomst “naar aard voor korte duur”. Deze rechtsfiguur (artikel 7:232 lid 2 BW) blijft weliswaar bestaan, maar de wetgever heeft wel duidelijk te kennen gegeven dat met de nieuwe wettelijke regeling nog maar beperkte ruimte zal bestaan om hiervan gebruik te maken. Als het gaat om de tijdelijke verhuur van woonruimte, is het derhalve raadzaam om gebruik te maken van de nieuwe mogelijkheden om voor korte duur te verhuren. Het voordeel daarvan is dat de nieuwe wettelijke regeling op voorhand duidelijkheid biedt, terwijl de rechter over het algemeen pas achteraf – bij een geschil over de huurbeëindiging – beoordeelt of een huurovereenkomst werkelijk naar aard voor korte duur is.

Uitbreiding dringend eigen gebruik

De mogelijkheden om huurovereenkomsten op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zijn uitgebreid. De wet kende al een regeling voor studenten (het campuscontract) en voor gehandicapten. Daaraan zijn jongeren (18 tot en met 27 jaar), promovendi en grote gezinnen (acht personen of meer) toegevoegd. Indien de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, kan de verhuurder opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Dat gebruik bestaat in dat geval uit het ter beschikking stellen aan een nieuwe huurder die wel tot de doelgroep behoort.

Uitbreiding Leegstandwet

Aan de categorieën woonruimte die op grond van de Leegstandwet tijdelijk kunnen worden verhuurd, is toegevoegd woonruimte in een voor verkoop bestemde huurwoning. Deze woningen kunnen voor een eerste periode van minimaal drie maanden en maximaal twee jaar tijdelijk worden verhuurd op basis van een Leegstandvergunning. Deze periode kan steeds met een jaar tot in totaal maximaal vijf jaar worden verlengd.

Les voor de praktijk

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft eerbiedigende werking en brengt derhalve geen wijziging in bestaande huurovereenkomsten. Bij nieuwe huurovereenkomsten kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid van kortdurende verhuur voor bepaalde tijd en van de uitgebreide mogelijkheden om op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Huurcontracten zullen daarop moeten worden aangepast, bijvoorbeeld om duidelijk te maken dat de verhuur plaatsvindt met het oog op een specifieke doelgroep. Bij kortdurende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd zal ervoor moeten worden gezorgd dat de huurder tijdig over het einde van de huurovereenkomst wordt geïnformeerd. Als de nieuwe spelregels in acht worden genomen, bieden deze echter meer ruimte voor maatwerk en flexibiliteit.

Voor vragen of opmerkingen: Elmer van der Kamp