Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Onbevoegde verhuur niet steeds ongeldig

HR 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:284

Relevantie:

  • Een (onder)verhuurder die zonder daartoe bevoegd te zijn een zaak (onder)verhuurt, schiet niet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen zolang hij het genot van de zaak aan de huurder kan verschaffen.

  • Het gaat bij het verschaffen van het genot van het gehuurde om de mogelijkheid voor de (onder)huurder om de zaak feitelijk te kunnen gebruiken.

  • De (onder)huurder die wordt geconfronteerd met onzekerheid of hij in het genot van de zaak zal worden gestoord, kan de huurovereenkomst in voorkomend geval ontbinden of zijn betalingsverplichting opschorten.

Het arrest

Het hier besproken arrest ziet op de verhuur van motorvoertuigen. Deze waren eigendom van Paccar die deze voertuigen leasete aan RTL. RTL op haar beurt leasete de voertuigen aan derden. In het cassatieberoep voor de Hoge Raad stond tussen partijen niet ter discussie dat op deze rechtsverhoudingen de regels van het huurrecht van toepassing zijn, zodat het arrest ook voor andere huurzaken van belang is. Paccar kan dus worden aangemerkt als eigenaar/verhuurder, RTL als huurder/onderverhuurder en de derden als onderhuurders.

Aanleiding voor het geschil

De aanleiding voor het geschil was het volgende. Paccar – de eigenaar – beëindigde op enig moment haar overeenkomsten met RTL. Vanaf dat moment was RTL niet meer bevoegd om over de voertuigen te beschikken. Niet lang na de beëindiging van de overeenkomsten door Paccar ging RTL failliet. Dat faillissement leidde echter niet automatisch tot beëindiging van de overeenkomsten met derden (de onderhuurders). Die liepen derhalve gewoon door en de onderhuurders konden de voertuigen gewoon blijven gebruiken. De curator van RTL eiste betaling van de huurprijs door de onderhuurders. Deze onderhuurders verweerden zich hiertegen met de stelling dat, kort gezegd, RTL niet meer bevoegd was om de voertuigen ter beschikking te stellen en daardoor wanprestatie pleegde. Om die reden meenden de onderhuurders ook de huurprijs niet te hoeven betalen.

Het oordeel van de kantonrechter en het gerechtshof

Zowel de kantonrechter als het gerechtshof gaven de onderhuurders gelijk. Een belangrijke rol in dit oordeel speelde de parlementaire geschiedenis van het huidige huurrecht waarin werd opgemerkt dat het einde van de hoofdhuur niet het einde van de onderhuur meebrengt, maar er wel toe leidt dat de onderverhuurder niet meer in staat is het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen. Daardoor zal de onderhuurder een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst plegen totdat ook de onderhuur is geëindigd. Dat leidde kantonrechter en hof tot het oordeel dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en dus geen huur verschuldigd was.

Het oordeel van de Hoge Raad

De curator stelde cassatieberoep in en kreeg gelijk van de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelt dat het de verplichting van de verhuurder is om de verhuurde zaak aan de huurder ter beschikking te stellen (en te laten) en hem daardoor in staat te stellen de zaak te gebruiken. Het gaat daarbij om de mogelijkheid voor de huurder om de zaak feitelijk, in de zin van daadwerkelijk, te kunnen gebruiken. Daarvoor is niet per se nodig dat de verhuurder eigenaar van die zaak is of anderszins bevoegd is om over de zaak te kunnen beschikken. Zolang dit niet leidt tot een feitelijke stoornis in het genot, is wanprestatie niet aan de orde. Wat de parlementaire geschiedenis betreft, overweegt de Hoge Raad dat de wetgever kennelijk het geval voor ogen heeft gehad waarin de hoofdverhuurder de zaak onmiddellijk van de onderverhuurder opeist. Zolang daarvan geen sprake is, behoudt de onderhuurder echter het gebruik van de zaak en is van wanprestatie geen sprake.

De consequentie hiervan is dat de onderhuurder de huurprijs aan de onderverhuurder moet blijven betalen, ook als is die onderverhuurder onbevoegd om die zaak te verhuren. Dit betekent niet dat de onderhuurder maar moet afwachten wat er gebeurt (bijvoorbeeld of de eigenaar zijn zaak alsnog opeist). De Hoge Raad maakt duidelijk dat een onderhuurder bij dreigende wanprestatie eventueel tot ontbinding kan overgaan of de betaling van de huurprijs kan opschorten.

Een laatste punt dat in het arrest aan de orde komt, is de vraag wie recht heeft op de vergoeding die een (onder)huurder verschuldigd is als hij de gehuurde zaak na het einde van de huurovereenkomst niet teruggeeft. De wet bepaalt voor dat geval dat de huurder aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd is die tenminste gelijk is aan de huurprijs (artikel 7:225 BW). De Hoge Raad overweegt hierover dat de aanspraak op deze vergoeding toekomt aan de verhuurder jegens zijn huurder, maar niet aan de eigenaar die geen verhuurder van die huurder was. Dat komt er in dit geval op neer dat de curator wel en de eigenaar geen aanspraak op deze vergoeding kon maken.

Conclusie

Een huurovereenkomst schept verplichtingen tussen partijen bij die overeenkomst. Voor de verhuurder is dat de verplichting om een zaak feitelijk in gebruik te geven. Om dat te kunnen doen, hoeft de verhuurder geen eigenaar te zijn of anderszins bevoegd te zijn om over de zaak te beschikken. Als de verhuurder zijn bevoegdheid aan een huurovereenkomst ontleent en dus onderverhuurder is, brengt het einde van de hoofdhuurovereenkomst niet automatisch mee dat de onderverhuurder wanprestatie pleegt. Zolang hij de zaak aan de onderhuurder ter beschikking blijft stellen, is er niets aan de hand.

Wanneer iemand het in zijn hoofd haalt om een provincie- of stadhuis te verhuren, zal normaal gesproken geen probleem ontstaan. De huurovereenkomst is dan geldig, maar de verhuurder kan de zaak niet aan de huurder ter beschikking stellen. Dit (onwaarschijnlijke) geval lost zich dus op in wanprestatie. Maar als een overheid een zaak verhuurt en de huurder gaat over tot onderverhuur, kan wel een probleem ontstaan als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, maar de onderhuurovereenkomst voortduurt. De onderhuurder ontvangt dan namelijk wel huur, maar de hoofdverhuurder niet. De manier om daaraan een einde te maken, is het meteen opeisen van de zaak. Bij onroerende zaken komt dat neer op ontruiming of, minder rigoureus, het overnemen van de onderhuurovereenkomst.

Zoals uit het arrest van de Hoge Raad blijkt, hoeft de onderhuurder niet lijdzaam af te wachten tot de rechthebbende zijn zaak opeist (en hij wordt ontruimd). Hij kan in voorkomend geval (alvast) tot ontbinding overgaan indien wanprestatie dreigt. Intussen kan hij ook alvast de huurbetaling opschorten. Ook met het oog daarop kan het voor de eigenaar zinvol zijn om de onderhuurder actief te informeren. Het automatisch eindigen van de onderhuurovereenkomst is er hoe dan ook niet bij.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met Elmer van der Kamp

ONZE MENSEN VAN A TOT Z//
  • Incasso debiteuren, regel het goed! NAAR NIEUWS//
  • Automatisch gezag bij erkenning?
  • Restschuld na crisis; kan ik mijn bank daarvoor verantwoordelijk houden?
  • Geen huwelijkse voorwaarden? Toch blijft privé, wat privé was.
  • Ontslag nemen, lagere alimentatie?
  • Belangrijke termijn voor werknemers bij ontslag op staande voet
  • Dienstverband laten ‘slapen’ om geen transitievergoeding te hoeven betalen, is toegestaan
  • Twaalf jaar partneralimentatie?
  • Van twee naar vier ouders?
  • Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?
  • De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie
  • Wetsvoorstel UBO-register omvat nieuwe ‘terugmeldingsplicht’ Wwft-instellingen
  • Is uw gedragsverklaring aanbesteden nog geldig?
  • Een werknemer met twee dienstverbanden? Houd rekening met de Arbeidstijdenwet!
  • Strafvervolging voor bestuurder van beboete rechtspersoon
  • Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte
  • Het adviesrecht van de ondernemingsraad in geval van faillissement
  • Transitievergoeding ook verschuldigd bij dienstverband van exact 24 maanden
  • Onteigening Hedwigepolder: gaat de Hoge Raad om?
  • Koop breekt geen huur (maar soms wel in stukjes)
  • UAV-GC 2005: (gevolgen van) onvoorziene omstandigheden?
  • Parfums voor € 30,-. Moet Bol.com leveren?
  • Provincie Fryslân kan door met inpassingsplan
  • Valse reviews op internet: niet zonder consequenties
  • Transitievergoeding bij langdurig arbeidsongeschiktheid: geld terug?
  • Onteigening Hedwigepolder: Hoge Raad bevestigt rechtbankvonnis
  • Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?
  • Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht
  • Belangrijk arrest HvJ EU over toepassing van de Dienstenrichtlijn bij bestemmingsplanregels over detailhandel
  • Goodwill valt niet onder tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij dringend eigen gebruik
  • De statutair directeur (deel 1) – Benoeming en indiensttreding
  • Overheid wil het aantal vechtscheidingen terugdringen
  • De statutair directeur (deel 2) – Ontslag: geen ontslagbescherming, maar niet vogelvrij
  • Verborgen camera’s: diefstal op de werkvloer NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 1 – Minder dan 250 werknemers: toch een verwerkingsregister bijhouden? NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 2 – Toestemming niet altijd nodig NAAR NIEUWS//
  • Bankbreuk; wat is dat eigenlijk? NAAR NIEUWS//
  • Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er? Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er?
  • Trip Advocaten & Notarissen trekt opnieuw ervaren juristen aan
  • Een brancheringsregeling in een bestemmingsplan: Mag dat?
  • Heeft u al een privacystatement voor uw werknemers?
FRIESLAND Elmer van der Kamp
Stel Hier Uw Vraag contactformulier//