Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan? 

Overlast door huurders komt in verschillende vormen en helaas met enige regelmaat voor. Als verhuurder is het soms lastig om te bepalen in hoeverre overlast reden is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te kunnen gaan. Wat te doen als een huurder zich buiten het gehuurde misdraagt? En, blijft een verhuurder buiten schot als huurders een andere huurder belagen? Drie Gerechtshoven deden onlangs uitspraken, waarin deze vragen aan de orde kwamen.

Uitspraak 1. Huurder mishandelt een door verhuurder ingeschakelde stukadoor

Een woningcorporatie (verhuurder) schakelt een stukadoor in om werkzaamheden te verrichten in de verhuurde woning. De huurder van de woning mishandelt de stukadoor terwijl die zijn werkzaamheden buiten het gehuurde uitvoert. Dat gaat de woningcorporatie te ver en zij ontbindt de huurovereenkomst. Terecht? De huurder geeft te kennen aan een psychische aandoening te lijden en afhankelijk te zijn van mantelzorg. De kantonrechter gaat mee in het verhaal van de huurder en wijst de vordering van de verhuurder af. Het Hof komt tot een ander oordeel (10 januari 2017) en oordeelt dat er wel degelijk sprake is van (ernstige) wanprestatie. De mishandeling was ernstig – de huurder was inmiddels ook onherroepelijk veroordeeld wegens mishandeling – en er was een verband met de huurovereenkomst. De stukadoor was immers ingeschakeld door de verhuurder, die erop moet kunnen rekenen dat haar huurders ook door haar ingeschakelde derden geen geweld aandoen. Met betrekking tot de psychische gesteldheid van de huurder stelt het hof dat van een verband tussen huurders’ gesteldheid en diens woonbelang onvoldoende sprake is. Ook bleek niet dat de huurder de begeleiding kreeg die was gericht op het voorkomen van nieuwe incidenten. Weliswaar was de verhuurder een woningcorporatie die “als sociale verhuurster te maken heeft met lastige huurders en daarmee om zal moeten gaan”, maar hier was duidelijk een grens overschreden.

Uitspraak 2. Wapens, gestolen goederen en drugs in woning en loods

Huurders huren een woning en naastgelegen loods. Bij een inval treft de politie (vuur)wapens, (gestolen) fietsen en contanten aan in de woning. In de loods treft de politie zelfs zware wapens (onder andere een raketwerper), explosieven, hennepstekjes, professioneel vuurwerk, drugs en gestolen goederen aan. Reden genoeg voor de kantonrechter om de huurovereenkomsten te ontbinden en de huurders te veroordelen tot ontruiming van de loods en de woning, omdat al deze zaken een gevaar voor de omgeving vormen.
De huurders zijn het hier niet mee eens en gaan in hoger beroep. Volgens de huurders is sprake van twee huurovereenkomsten en was het voldoende geweest om alleen de huurovereenkomst van de loods te ontbinden. Huurders wonen al 33 jaar in de woning en hun woonomstandigheden zijn moeilijk. Het hof gaat hier niet in mee (13 december 2016). Het hof oordeelt dat ook in de woning wapens, gestolen zaken en contanten zijn aangetroffen en dat de afstand tot de loods zo gering was dat de directe omgeving van de loods ook de directe omgeving van de woning vormt. Binnen die omgeving dienden de huurders zich van de vastgestelde gedragingen te onthouden. Dit temeer omdat de aangetroffen zaken groot gevaar voor de omgeving opleverden, bij het uitbreken van brand in de loods het leed niet te overzien zou zijn geweest en de aanwezigheid van hennepplanten doorgaans gepaard gaat met criminele activiteiten. Ontbinding en ontruiming was dus gerechtvaardigd.

Uitspraak 3. Stelselmatig pesten door huurders

Het komt ook voor dat een huurder overlast ondervindt. In de derde zaak werd één huurder het leven zuur gemaakt door een aanzienlijk aantal andere huurders. De overlast bestond uit schelden, pesten, discriminerende opmerkingen, vernielingen en bedreigingen. Ook hier was de verhuurder een woningcorporatie. Het hof overweegt in zijn arrest van 17 januari 2017 dat de woningcorporatie de overlastveroorzakers zou kunnen ontruimen. Probleem is niet alleen dat dit niet garandeert dat er niet nog meer pestgedrag wordt veroorzaakt, maar ook zou nog jaren onzeker zijn of de overlast hiermee zou zijn opgelost. Het ging in dit geval om een optelsom van overlast die tot een onleefbare situatie leidde, maar of die steeds ontbinding van individuele huurcontracten zou kunnen rechtvaardigen was onzeker. De enige reële optie die resteerde was daarom een verhuizing van de huurder die de overlast ondervond. Alhoewel de verhuurder normaal gesproken contractsvrijheid heeft, oordeelde het hof in dit geval dat de eisen van de redelijkheid en billijkheid in dit geval meebrachten dat de verhuurdereen andere woning aan de huurder ter beschikking moest stellen. Dat kon de verhuurder als woningcorporatie ook.

Conclusie

Deze drie arresten dragen bij aan de omvangrijke rechtspraak over het onderwerp overlast en niet goed huurderschap. De zorg en verplichtingen van de huurder gaan verder dan de muren van het gehuurde en strekt zich ook tot de omgeving daarvan uit. Mits er een voldoende verband tussen het wangedrag en de huurovereenkomst bestaat, kan dat tot ontbinding van de huurovereenomst leiden. Het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, over de gevolgen van het buiten het gehuurde mishandelen van een door de verhuurder ingeschakelde stukadoor, illustreert dit treffend. De huurder komt niet snel weg met een beroep op persoonlijke omstandigheden. Ook overlastgevende activiteiten die geheel of in belangrijke mate buiten het gehuurde plaatsvinden, kunnen tot ontbinding leiden of daaraan bijdragen. Zo blijkt uit het arrest van het hof Amsterdam  Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ten slotte, laat zien dat overlast ook een zaak voor (sociale) verhuurders is en er ook (of zelfs) toe kan leiden dat de verhuurder een overlastondervindende huurder een andere woning ter beschikking moet stellen. 

Mocht u vragen hebben over deze uitspraken of andere huur- en/of verhuurgerelateerde zaken, dan kunt u contact opnemen met mr. Elmer van der Kamp

ONZE MENSEN VAN A TOT Z//
  • Incasso debiteuren, regel het goed! NAAR NIEUWS//
  • Automatisch gezag bij erkenning?
  • Restschuld na crisis; kan ik mijn bank daarvoor verantwoordelijk houden?
  • Geen huwelijkse voorwaarden? Toch blijft privé, wat privé was.
  • Ontslag nemen, lagere alimentatie?
  • Belangrijke termijn voor werknemers bij ontslag op staande voet
  • Dienstverband laten ‘slapen’ om geen transitievergoeding te hoeven betalen, is toegestaan
  • Twaalf jaar partneralimentatie?
  • Van twee naar vier ouders?
  • Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?
  • De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie
  • Wetsvoorstel UBO-register omvat nieuwe ‘terugmeldingsplicht’ Wwft-instellingen
  • Is uw gedragsverklaring aanbesteden nog geldig?
  • Een werknemer met twee dienstverbanden? Houd rekening met de Arbeidstijdenwet!
  • Strafvervolging voor bestuurder van beboete rechtspersoon
  • Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte
  • Het adviesrecht van de ondernemingsraad in geval van faillissement
  • Transitievergoeding ook verschuldigd bij dienstverband van exact 24 maanden
  • Onteigening Hedwigepolder: gaat de Hoge Raad om?
  • Koop breekt geen huur (maar soms wel in stukjes)
  • UAV-GC 2005: (gevolgen van) onvoorziene omstandigheden?
  • Parfums voor € 30,-. Moet Bol.com leveren?
  • Provincie Fryslân kan door met inpassingsplan
  • Valse reviews op internet: niet zonder consequenties
  • Transitievergoeding bij langdurig arbeidsongeschiktheid: geld terug?
  • Onteigening Hedwigepolder: Hoge Raad bevestigt rechtbankvonnis
  • Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?
  • Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht
  • Belangrijk arrest HvJ EU over toepassing van de Dienstenrichtlijn bij bestemmingsplanregels over detailhandel
  • Goodwill valt niet onder tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij dringend eigen gebruik
  • De statutair directeur (deel 1) – Benoeming en indiensttreding
  • Overheid wil het aantal vechtscheidingen terugdringen
  • De statutair directeur (deel 2) – Ontslag: geen ontslagbescherming, maar niet vogelvrij
  • Verborgen camera’s: diefstal op de werkvloer NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 1 – Minder dan 250 werknemers: toch een verwerkingsregister bijhouden? NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 2 – Toestemming niet altijd nodig NAAR NIEUWS//
  • Bankbreuk; wat is dat eigenlijk? NAAR NIEUWS//
  • Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er? Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er?
  • Trip Advocaten & Notarissen trekt opnieuw ervaren juristen aan
  • Een brancheringsregeling in een bestemmingsplan: Mag dat?
  • Heeft u al een privacystatement voor uw werknemers?
  • Kwijtschelden van studiekosten kost u mogelijk meer dan u denkt
  • Mijn werknemer heeft schulden. Wat nu?
Stel Hier Uw Vraag contactformulier//
FRIESLAND / GRONINGEN Elmer van der Kamp