Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Arrest Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810

Over de ontbinding van huurovereenkomsten wordt veel geprocedeerd. Dat geldt voor alle soorten huurovereenkomsten. Ontbinding biedt – zeker bij woonruimte en winkelruimte – een snellere route naar huurbeëindiging dan opzegging. Vereist is wel dat de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst tekort schiet (ook wel: wanprestatie pleegt).

Achtergrond

Voor ontbinding van huurovereenkomsten kent de wet geen bijzondere regeling. Net als bij ieder ander contract geeft iedere tekortkoming de bevoegdheid tot ontbinding. Dit tenzij de geringe betekenis of bijzondere aard de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Die regel (artikel 6:265 lid 1 BW) geldt voor de ontbinding van een huurovereenkomst maar ook, bijvoorbeeld, bij de koop van een brood.

Het is de (wanpresterende) huurder die moet aanvoeren waarom, ondanks zijn wanprestatie, de huurovereenkomst toch niet moet worden ontbonden. Op zichzelf is daar niets mis mee, maar dit leidt wel tot problemen wanneer de huurder verstek laat gaan en dus geen verweer voert. Een vraag is of een rechter dan toch mag beoordelen of de ontbinding wel gerechtvaardigd is. Bij woonruimte – waar iemands woning op het spel staat – is die vraag dringender.

Prejudiciële vragen

Voor de (voorzieningenrechter in de) rechtbank Amsterdam was dit alles aanleiding om (prejudiciële) vragen aan de Hoge Raad te stellen over (i) de ontbindingsregeling in de wet en (ii) of bijzondere eisen moeten worden gesteld als het gaat om (schaarse) sociale woonruimte. In zijn arrest van 28 september 2018 geeft de Hoge Raad antwoord, waarbij hij ook ingaat op de vraag of bijzondere eisen gelden voor de ontbinding van een huurovereenkomst voor sociale woonruimte.

Oordeel Hoge Raad

Heel kort samengevat, komt het oordeel van de Hoge Raad erop neer dat bij sociale woonruimte géén bijzondere eisen gelden voor de ontbinding van een huurovereenkomst. De wettelijke regeling kent een hoofdregel: iedere tekortkoming geeft de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Daarop bestaat een uitzondering: de geringe betekenis of bijzondere aard van de tekortkoming rechtvaardigen de ontbinding met haar gevolgen niet. In essentie geeft daarmee slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht op ontbinding. In die gevallen kan niet van de schuldeiser worden gevraag dat hij verder gaat met zijn wederpartij. Die regel stoelt uiteindelijk op de redelijkheid en billijkheid.

De structuur van hoofdregel en uitzondering brengt mee dat de schuldeiser (verhuurder) moet stellen en bewijzen dat sprake is van een tekortkoming (en, zo nodig, dat sprake is van verzuim). De schuldenaar (huurder) zal de omstandigheden moeten stellen en bewijzen die een uitzondering rechtvaardigen. Dat is ook logisch omdat de omstandigheden die een beroep op de uitzondering ondersteunen aan de huurder bekend zullen zijn (ze liggen in zijn domein).

Alhoewel het aan de huurder is om zich op de uitzondering te beroepen, hoeft de rechter daar niet formalistisch mee om te gaan. Een verweer dat geen sprake is van een tekortkoming kan ook (of mede) als een beroep op de uitzondering worden gezien. Alle omstandigheden van het geval kunnen van belang zijn, maar het is aan de rechter om daarin een in concreet geval meer of minder gewicht te hechten. Dat de verhuurder een alternatief heeft (nakoming eisen, bijvoorbeeld), de huurder zijn huurachterstand heeft betaald of zijn leven heeft gebeterd of zich van kwaad bewust was, zijn omstandigheden die een rol kunnen spelen, maar niet beslissend hoeven te zijn.

Omdat alle omstandigheden kunnen worden meegewogen, inclusief het mogelijke verlies van een woning, bestaat naar het oordeel van de Hoge Raad geen behoefte aan bijzondere regels voor sociale huurwoningen. Zo kan ook rekening worden gehouden met het belang van sociale woningbouwverenigingen (woningcorporaties) om een (schaarse) huurwoning beschikbaar te krijgen voor sociale verhuur.

Wat nu als de huurder niet in de procedure verschijnt (verstek laat gaan)? Ook dan heeft de rechter volgens de Hoge Raad beoordelingsruimte. Voor huurovereenkomsten van gebouwde onroerende zaken (woningen dus, maar ook kantoor- en winkelruimte) schrijft de wet (artikel 7:231 lid 1 BW) voor dat ontbinding door de rechter moet plaatsvinden. Deze dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst strekt ertoe dat de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf toetst. Deze toetsing kent echter wel een praktische begrenzing, want de rechter kan slechts rekening houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden.

Duiding van het arrest

Hoe deze uitspraak te duiden? Dat bij ontbinding alle omstandigheden van het geval kunnen meewegen is niet nieuw. Dat het aan de rechter is om al die omstandigheden te beoordelen is dat ook niet. In zoverre geeft de Hoge Raad de geldende jurisprudentie weer met een uitleg hoe die toe te passen in huurzaken. De Hoge Raad lijkt wel meer ruimte te geven voor een beoordeling door de rechter indien de huurder niet in de procedure verschijnt.

Eerdere rechtspraak leek erop neer te komen dat, indien de huurder zich niet op de uitzondering beriep, dus de hoofdregel gold: ontbinding. In verstekzaken laat dat eigenlijk alleen ruimte voor afwijzing, indien uit de dagvaarding blijkt dat geen sprake is van een tekortkoming of deze al op het eerste gezicht zo gering is dat ontbinding niet aan de orde kan zijn. In dit arrest oordeelt de Hoge Raad dat de rechter ook beoordelingsruimte heeft indien de huurder niet verschijnt. Dat is lastig, want zoals de Hoge Raad ook overweegt, de huurder is degene die weet welke omstandigheden aan zijn zijde spelen. Verschijnt de huurder niet, dan zal de rechter uit de door de verhuurder aangevoerde feiten en omstandigheden moeten opmaken of er redenen zijn om de huurovereenkomst niet te ontbinden.

Het procesrecht kan de rechter (en de huurder) een handje helpen. De verhuurder is namelijk verplicht om de voor de beslissing van de rechter van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid naar voren te brengen. Ook moet hij de door de huurder tegen de eis aangevoerde verweren en de gronden daarvoor aan de rechter te melden. Gecombineerd met de verplicht voorgeschreven rechterlijke ontbinding, biedt dit een belangrijke waarborg voor de huurder tegen een onterechte ontbinding. Een huurder die op aanmaningen en sommaties helemaal niets laat horen, zal hiermee echter (en terecht) niet geholpen zijn.

Voor meer informatie over dit onderwerp, neem dan contact op met Elmer van der Kamp, Advocaat (partner).

CONTACT Elmer van der Kamp
ONZE MENSEN VAN A TOT Z//
Stel Hier Uw Vraag contactformulier//
  • Incasso debiteuren, regel het goed! NAAR NIEUWS//
  • Automatisch gezag bij erkenning?
  • Restschuld na crisis; kan ik mijn bank daarvoor verantwoordelijk houden?
  • Geen huwelijkse voorwaarden? Toch blijft privé, wat privé was.
  • Ontslag nemen, lagere alimentatie?
  • Belangrijke termijn voor werknemers bij ontslag op staande voet
  • Dienstverband laten ‘slapen’ om geen transitievergoeding te hoeven betalen, is toegestaan
  • Twaalf jaar partneralimentatie?
  • Van twee naar vier ouders?
  • Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?
  • De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie
  • Wetsvoorstel UBO-register omvat nieuwe ‘terugmeldingsplicht’ Wwft-instellingen
  • Is uw gedragsverklaring aanbesteden nog geldig?
  • Een werknemer met twee dienstverbanden? Houd rekening met de Arbeidstijdenwet!
  • Strafvervolging voor bestuurder van beboete rechtspersoon
  • Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte
  • Het adviesrecht van de ondernemingsraad in geval van faillissement
  • Transitievergoeding ook verschuldigd bij dienstverband van exact 24 maanden
  • Onteigening Hedwigepolder: gaat de Hoge Raad om?
  • Koop breekt geen huur (maar soms wel in stukjes)
  • UAV-GC 2005: (gevolgen van) onvoorziene omstandigheden?
  • Parfums voor € 30,-. Moet Bol.com leveren?
  • Provincie Fryslân kan door met inpassingsplan
  • Valse reviews op internet: niet zonder consequenties
  • Transitievergoeding bij langdurig arbeidsongeschiktheid: geld terug?
  • Onteigening Hedwigepolder: Hoge Raad bevestigt rechtbankvonnis
  • Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?
  • Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht
  • Belangrijk arrest HvJ EU over toepassing van de Dienstenrichtlijn bij bestemmingsplanregels over detailhandel
  • Goodwill valt niet onder tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij dringend eigen gebruik
  • De statutair directeur (deel 1) – Benoeming en indiensttreding
  • Overheid wil het aantal vechtscheidingen terugdringen
  • De statutair directeur (deel 2) – Ontslag: geen ontslagbescherming, maar niet vogelvrij
  • Verborgen camera’s: diefstal op de werkvloer NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 1 – Minder dan 250 werknemers: toch een verwerkingsregister bijhouden? NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 2 – Toestemming niet altijd nodig NAAR NIEUWS//
  • Bankbreuk; wat is dat eigenlijk? NAAR NIEUWS//
  • Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er? Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er?
  • Trip Advocaten & Notarissen trekt opnieuw ervaren juristen aan
  • Een brancheringsregeling in een bestemmingsplan: Mag dat?
  • Heeft u al een privacystatement voor uw werknemers?
  • Kwijtschelden van studiekosten kost u mogelijk meer dan u denkt
  • Mijn werknemer heeft schulden. Wat nu?