Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Verhuurmakelaars en -bemiddelaars opgelet! De bemiddelingscourtage die in de praktijk vaak aan de particuliere huurder van woonruimte in rekening wordt gebracht, is onlangs door de Hoge Raad aan banden gelegd. Heeft u een website waarop verhuurders woonruimte voor particulieren kunnen plaatsen of aan kunnen bieden, en is contact tussen de potentiële huurder en de verhuurder niet mogelijk zonder uw tussenkomst? Dan mag u voortaan geen bemiddelingscourtage in rekening brengen aan de huurder.

Achtergrond

De particuliere huurder die op zoek is naar woonruimte komt al snel op een website terecht waarop verschillende huurwoningen aangeboden worden. Vaak vragen deze websites aan de huurder om te reageren op de aangeboden woonruimte, waarna de reactie doorgestuurd wordt aan de verhuurder om zo uiteindelijk een huurovereenkomst tot stand te brengen. Er is in die situatie (in eerste instantie) geen direct contact tussen de verhuurder en de potentiële huurder.

De praktijk

In de huurbemiddelingspraktijk werd ervan uitgegaan dat een huurovereenkomst die uiteindelijk gesloten is naar aanleiding van het hiervoor geschetste contact, gesloten is ten gevolge van een bemiddelingovereenkomst tussen de aanbieder van de website (de zogenoemde “huurbemiddelaar”) en de huurder. Door de huurbemiddelaar werd in zo’n geval aan de huurder een courtage (bemiddelingskosten) in rekening gebracht.

De grondslag voor de betaling van deze courtage door de huurder is gelegen in een door de huurbemiddelaar gesloten bemiddelingsovereenkomst met de huurder waarin een courtagebeding was opgenomen. Dat wringt, want de wetgever heeft de particuliere huurders van woonruimte juist willen beschermen tegen deze bemiddelingskosten in het geval dat de huurbemiddelaar verhuurder en huurder bij elkaar brengt, bijvoorbeeld door het plaatsen van woonruimte op een website waarbij het contact tussen verhuurder en huurder slechts via de huurbemiddelaar verloopt. In de redenering van de wetgever vormt de hiervoor beschreven praktijk namelijk een dienen van twee heren. In dat geval is het verboden om (ook) aan de huurder een courtage in rekening te brengen (zo volgt uit art. 7:417 lid 4 BW).

Huurbemiddelaars stelden zich op het (verdedigbare) standpunt dat van een dienen van twee heren geen sprake was, omdat er slechts courtage werd ontvangen van de huurder en niet van de verhuurder. Naar de letter van de wet is het bedingen/ontvangen van loon namelijk een noodzakelijke voorwaarde voor het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst: door slechts bij de huurder een courtage te bedingen bestond er dus maar één bemiddelingsovereenkomst en kon er van een (verboden) dienen van twee heren geen sprake zijn, aldus de huurbemiddelaars.

De rechtszaak

Deze stellingname van de huurbemiddelaars vormde de inzet voor een rechtszaak die diende bij de rechtbank te Den Haag. De rechtbank vroeg zich – kort gezegd – af of het enkele plaatsen van de huurwoningen van de verhuurder op de website van een huurbemiddelaar, zonder dat deze daarbij een recht op loon bedingt, een bemiddelingsovereenkomst tot stand brengt tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar.

De rechtbank Den Haag vond de beantwoording van deze vraag zodanig fundamenteel en ingrijpend van aard, mede vanwege de gangbare, hiervoor geschetste, praktijk, dat zij besloten heeft om de vraag, en twee varianten daarop, voor te leggen aan de Hoge Raad, de hoogste rechtsinstantie in dit soort zaken in Nederland.

De uitspraak

De Hoge Raad beantwoordt deze vraag kortweg met “ja”, voor de situatie dat er geen direct contact mogelijk is tussen de verhuurder en huurder zonder tussenkomst van de huurbemiddelaar. De opzet van de website van de huurbemiddelaar lijkt daarbij een doorslaggevende rol te spelen: fungeert de website slechts als digitaal prikbord, waarbij huurder en verhuurder in principe zonder tussenkomst van de huurbemiddelaar kunnen contracteren, dan lijkt de huurbemiddelaar voor zijn eventuele diensten nog een bemiddelingsvergoeding bij de huurder in rekening te kunnen brengen. Als huurder en verhuurder slechts door tussenkomst van de huurbemiddelaar met elkaar in contact kunnen komen, dan is het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de huurder niet toegestaan.

Vragen

De uitspraak van de Hoge Raad heeft de bestaande praktijk onder vrijwel alle huurbemiddelaars voorgoed veranderd. Bent u benieuwd naar de uitwerking daarvan in uw concrete geval?

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

de heer mr. Pepijn van Eijk

 

 

ONZE MENSEN VAN A TOT Z//
  • Is uw organisatie ‘privacyproof?’ NAAR NIEUWS//
  • Geen bemiddelingskosten meer voor particuliere huurder NAAR NIEUWS//
  • Aanzeggen! Hoe zit dat nu ook al weer? NAAR NIEUWS//
  • Centraal aandeelhoudersregister, is dan niets meer privé? NAAR NIEUWS//
  • Incasso debiteuren, regel het goed! NAAR NIEUWS//
  • Is uw organisatie klaar voor de invoering van de Wet Huis voor Klokkenluiders?
  • één maand korter om uw jaarrekening vast te stellen en te publiceren NAAR NIEUWS//
  • Automatisch gezag bij erkenning?
  • Restschuld na crisis; kan ik mijn bank daarvoor verantwoordelijk houden?
  • Geen huwelijkse voorwaarden? Toch blijft privé, wat privé was.
  • Ontslag nemen, lagere alimentatie?
  • Belangrijke termijn voor werknemers bij ontslag op staande voet
  • Dienstverband laten ‘slapen’ om geen transitievergoeding te hoeven betalen, is toegestaan
  • Twaalf jaar partneralimentatie?
  • Van twee naar vier ouders?
  • Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?
  • De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie
  • Wetsvoorstel UBO-register omvat nieuwe ‘terugmeldingsplicht’ Wwft-instellingen
  • Is uw gedragsverklaring aanbesteden nog geldig?
  • Een werknemer met twee dienstverbanden? Houd rekening met de Arbeidstijdenwet!
  • Strafvervolging voor bestuurder van beboete rechtspersoon
  • Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte
  • Het adviesrecht van de ondernemingsraad in geval van faillissement
  • Transitievergoeding ook verschuldigd bij dienstverband van exact 24 maanden
  • Onteigening Hedwigepolder: gaat de Hoge Raad om?
  • Koop breekt geen huur (maar soms wel in stukjes)
  • UAV-GC 2005: (gevolgen van) onvoorziene omstandigheden?
  • Parfums voor € 30,-. Moet Bol.com leveren?
  • Provincie Fryslân kan door met inpassingsplan
  • Valse reviews op internet: niet zonder consequenties
contact Pepijn van Eijk
Stel Hier Uw Vraag contactformulier//