Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?

Een interessante uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 20 december 2017 laat het spanningsveld zien dat kan ontstaan wanneer huurders opstallen realiseren op gehuurde grond. Als die opstallen duurzaam verenigd zijn met de grond, worden zij daardoor nagetrokken. Het gevolg daarvan is dat de eigenaar van de grond ook eigenaar van de opstallen wordt. Dat wil overigens niet zeggen dat de opstallen dan óók worden verhuurd. Verhuur van losse grond blijft verhuur van losse grond, tenzij partijen iets anders overeenkomen. Meestal heeft de verhuurder daar geen belang bij, omdat de huurder van losse grond geen huur- of ontruimingsbescherming heeft. In deze zaak lag dat anders.

Zonnepanelen roerende of onroerende zaken?

Heel in het kort werd door een gemeente grond verhuurd aan Zonnepark B.V. Zonnepark B.V. verhuurde onder aan 1724 B.V. (een werkmaatschappij) die op haar beurt onderverhuurde aan een coöperatie. Op de grond waren zonnepanelen aangebracht die deels door de coöperatie waren betaald. Toen zowel Zonnepark B.V. als 1724 B.V. failliet gingen, ontstond een geschil over de eigendom. De coöperatie nam daarbij het standpunt in dat de zonnepanelen roerende zaken waren waar zij recht op had, de gemeente dat deze onroerend waren en daarmee haar eigendom. Uiteindelijk kregen zij geen van beide gelijk.

Wel eigenaar van de zaak, maar geen recht op de waarde ervan

Volgens de rechtbank moet het zonnepark als een onroerende zaak worden gekwalificeerd, omdat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dat was ook naar buiten kenbaar. Dat het zonnepark in enkele dagen kon worden verwijderd doet daaraan niet af en het standpunt van de belastingdienst (dat het park als roerend had aangemerkt) ook niet. Daarmee strandde het betoog van de coöperatie dat was gebaseerd op het roerend zijn van het zonnepark. De gemeente kreeg hiermee gelijk in haar standpunt dat zij door natrekking eigenaar van het zonnepark was geworden. Dat zij daarmee ook recht had op het zonnepark of de waarde daarvan, blijkt echter een brug te ver.

Wegbreekrecht: zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) mogen worden weggenomen

Het huurrecht bevat een specifieke regeling voor de zogeheten zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV in het jargon). Als een huurder een ZAV realiseert, mag hij die in beginsel uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst ook weer wegnemen (artikel 7:216 BW). Hiermee wordt voorkomen dat de verhuurder ten koste van de huurder wordt verrijkt. De huurder moet het gehuurde dan wel weer in de oorspronkelijke toestand terugbrengen. Er worden overigens vaak andersluidende afspraken gemaakt, maar bij gebreke daarvan mag de huurder de door hemzelf aangebrachte zaken dus wegnemen. In deze zaak bestond nog discussie over de vraag of nu de huurder (Zonnepark B.V.) of de onderhuurder (1724 B.V.) dit wegbreekrecht mocht uitoefenen. De rechtbank vindt dit uiteindelijk voor de uitkomst in deze zaak niet relevant, maar overweegt wel dat ook een onderhuurder van het wegbreekrecht gebruik kan maken. Daarmee viste ook de gemeente achter het net.

Conclusie: beding een opstalrecht of afwijkende afspraken

Het vonnis toont nog maar eens aan dat het verstandig kan zijn om een huurovereenkomst met een opstalrecht te combineren. Voor de coöperatie zou dat de manier zijn geweest om haar beoogde eigendom veilig te stellen. De uitspraak laat ook zien dat het huurrecht soms door het goederenrecht heen fietst. Een verhuurder die goederenrechtelijk (door natrekking) eigenaar is, moet dan toch toestaan dat de huurder bepaalde zaken wegneemt. Wie dat niet wil, zal andere afspraken moeten maken.

Mocht u meer vragen over deze uitspraak of andere huurgerelateerde onderwerpen hebben, neem dan gerust contact op met Elmer van der Kamp

ONZE MENSEN VAN A TOT Z//
  • Incasso debiteuren, regel het goed! NAAR NIEUWS//
  • Automatisch gezag bij erkenning?
  • Restschuld na crisis; kan ik mijn bank daarvoor verantwoordelijk houden?
  • Geen huwelijkse voorwaarden? Toch blijft privé, wat privé was.
  • Ontslag nemen, lagere alimentatie?
  • Belangrijke termijn voor werknemers bij ontslag op staande voet
  • Dienstverband laten ‘slapen’ om geen transitievergoeding te hoeven betalen, is toegestaan
  • Twaalf jaar partneralimentatie?
  • Van twee naar vier ouders?
  • Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?
  • De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie
  • Wetsvoorstel UBO-register omvat nieuwe ‘terugmeldingsplicht’ Wwft-instellingen
  • Is uw gedragsverklaring aanbesteden nog geldig?
  • Een werknemer met twee dienstverbanden? Houd rekening met de Arbeidstijdenwet!
  • Strafvervolging voor bestuurder van beboete rechtspersoon
  • Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte
  • Het adviesrecht van de ondernemingsraad in geval van faillissement
  • Transitievergoeding ook verschuldigd bij dienstverband van exact 24 maanden
  • Onteigening Hedwigepolder: gaat de Hoge Raad om?
  • Koop breekt geen huur (maar soms wel in stukjes)
  • UAV-GC 2005: (gevolgen van) onvoorziene omstandigheden?
  • Parfums voor € 30,-. Moet Bol.com leveren?
  • Provincie Fryslân kan door met inpassingsplan
  • Valse reviews op internet: niet zonder consequenties
  • Transitievergoeding bij langdurig arbeidsongeschiktheid: geld terug?
  • Onteigening Hedwigepolder: Hoge Raad bevestigt rechtbankvonnis
  • Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?
  • Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht
  • Belangrijk arrest HvJ EU over toepassing van de Dienstenrichtlijn bij bestemmingsplanregels over detailhandel
  • Goodwill valt niet onder tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij dringend eigen gebruik
  • De statutair directeur (deel 1) – Benoeming en indiensttreding
  • Overheid wil het aantal vechtscheidingen terugdringen
  • De statutair directeur (deel 2) – Ontslag: geen ontslagbescherming, maar niet vogelvrij
  • Verborgen camera’s: diefstal op de werkvloer NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 1 – Minder dan 250 werknemers: toch een verwerkingsregister bijhouden? NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 2 – Toestemming niet altijd nodig NAAR NIEUWS//
  • Bankbreuk; wat is dat eigenlijk? NAAR NIEUWS//
  • Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er? Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er?
  • Trip Advocaten & Notarissen trekt opnieuw ervaren juristen aan
  • Een brancheringsregeling in een bestemmingsplan: Mag dat?
  • Heeft u al een privacystatement voor uw werknemers?
  • Kwijtschelden van studiekosten kost u mogelijk meer dan u denkt
  • Mijn werknemer heeft schulden. Wat nu?
FRIESLAND / GRONINGEN Elmer van der Kamp
Stel Hier Uw Vraag contactformulier//