Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie 

Wat houdt leegstandschade in?
Wanneer een huurder failliet gaat, kan zowel de verhuurder als de curator de huurovereenkomst opzeggen. Artikel 39 Faillissementswet geeft hiervoor een bijzondere regeling die geldt ongeacht wat partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken. De huurovereenkomst eindigt in dat geval meestal eerder dan bedoeld en de verhuurder loopt dan de huur over de resterende looptijd van het contract mis. Dit noemen we “leegstandschade”.

Kun je leegstandschade dekken met een bankgarantie?
In de praktijk wordt wel geprobeerd de leegstandschade te dekken met bankgaranties. Dit heeft in de afgelopen jaren aanleiding gegeven tot veel rechtspraak, waaronder drie arresten van de Hoge Raad die hier kort worden samengevat.

Op 14 januari 2011 oordeelde de Hoge Raad dat opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet geen grond voor schadevergoeding oplevert, zelfs niet als dat in de huurovereenkomst is overeengekomen. De achtergrond van deze opzeggingsmogelijkheid is een afweging van het belang van de boedel (de huurschuld moet niet verder oplopen) én het belang van de verhuurder die betaling van de huur wil ontvangen. De wetgever heeft daarbij “niet de minste reden” gezien om de verhuurder een recht op schadevergoeding te geven. Opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Faillissementswet is een regelmatige wijze van opzegging die geen recht op schadevergoeding geeft. Daar kan niet aan worden ontkomen door iets anders overeen te komen.

In zijn arrest van 15 november 2013 overwoog de Hoge Raad dat de afweging van belangen slechts ziet op de verhouding tussen de verhuurder en de boedel, maar niet mede strekt ter bescherming van de belangen van de failliete huurder. Een beding waarmee de huurder zich verplicht om leegstandschade te vergoeden ingeval van faillissement, is wel geldig ten opzichte van de failliete huurder. Het faillissement en de opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Faillissementswet doet ook niet af aan een bankgarantie die de leegstandschade moet dekken, tenzij iets anders is overeengekomen. Alleen mag de garant zich niet verhalen op de boedel.

Het derde en meest recente arrest van 17 februari 2017 bouwt op de hiervoor genoemde arresten voort. De Hoge Raad benadrukt (opnieuw) dat de regeling van artikel 39 Faillissementswet er is in het belang van de verhuurder en de boedel, maar niet van de huurder. In dit geval was een bankgarantie afgegeven door een bank. Die bankgarantie hield in dat de bank de leegstandschade bij faillissement van de huurder moest betalen. De verhuurder riep na het faillissement van de huurder de bankgarantie in. De bank verrekende vervolgens dit bedrag met het banksaldo (contragarantie) dat in de boedel viel en waardoor de boedel dus werd benadeeld. Het Gerechtshof oordeelde dat de verhuurder hierdoor ongerechtvaardigd was verrijkt. Maar daar oordeelt de Hoge Raad anders over. Dat de verhuurder een bedrag ontving waar hij tegenover de bank recht op had, werd niet ongerechtvaardigd doordat de bank verhaal nam op de boedel en de curator dit niet verhinderde. Anders gezegd, als de bank ten onrechte tot verrekening ten laste van de boedel overgaat, is dat een kwestie tussen de bank en de curator. De verhuurder staat daar buiten.

Conclusie: goed opletten op alle betrokkenen.
Uit het arrest volgt dat het voor een verhuurder zinvol kan zijn om een bankgarantie te verlangen die (ook) leegstandschade dekt. De formulering daarvan luistert nauw. Voor banken geldt ook dat zij goed moeten nadenken over de formulering van de door hen afgegeven garanties. Als zij in faillissement geen beroep op een contragarantie kunnen doen, levert dat alleen een grond op om niet aan de verhuurder te betalen als dat is overeengekomen. Zo niet, dan wordt het ook voor de bank achteraan sluiten. Ten slotte moet ook de curator oppassen. Als hij banksaldi niet claimt en toelaat dat de garant zich daarop verhaalt, kan hij geen verhaal halen bij de verhuurder. Het is dus goed opletten voor alle betrokkenen. 

Mocht u vragen hebben over deze uitspraken of andere huur- en/of verhuurgerelateerde zaken, dan kunt u contact opnemen met mr. Elmer van der Kamp

ONZE MENSEN VAN A TOT Z//
  • Is uw organisatie ‘privacyproof?’ NAAR NIEUWS//
  • Geen bemiddelingskosten meer voor particuliere huurder NAAR NIEUWS//
  • Aanzeggen! Hoe zit dat nu ook al weer? NAAR NIEUWS//
  • Centraal aandeelhoudersregister, is dan niets meer privé? NAAR NIEUWS//
  • Incasso debiteuren, regel het goed! NAAR NIEUWS//
  • Is uw organisatie klaar voor de invoering van de Wet Huis voor Klokkenluiders?
  • één maand korter om uw jaarrekening vast te stellen en te publiceren NAAR NIEUWS//
  • Automatisch gezag bij erkenning?
  • Restschuld na crisis; kan ik mijn bank daarvoor verantwoordelijk houden?
  • Geen huwelijkse voorwaarden? Toch blijft privé, wat privé was.
  • Ontslag nemen, lagere alimentatie?
  • Belangrijke termijn voor werknemers bij ontslag op staande voet
  • Dienstverband laten ‘slapen’ om geen transitievergoeding te hoeven betalen, is toegestaan
  • Twaalf jaar partneralimentatie?
  • Van twee naar vier ouders?
  • Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?
  • De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie
  • Wetsvoorstel UBO-register omvat nieuwe ‘terugmeldingsplicht’ Wwft-instellingen
  • Is uw gedragsverklaring aanbesteden nog geldig?
  • Een werknemer met twee dienstverbanden? Houd rekening met de Arbeidstijdenwet!
  • Strafvervolging voor bestuurder van beboete rechtspersoon
  • Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte
  • Het adviesrecht van de ondernemingsraad in geval van faillissement
  • Transitievergoeding ook verschuldigd bij dienstverband van exact 24 maanden
Stel Hier Uw Vraag contactformulier//
FRIESLAND Elmer van der Kamp