Terug naar blogs

Coronacrisis en huurrecht; twee uitspraken in kort geding

Coronacrisis en huurrecht; twee uitspraken in kort geding
2 juni 2020
|
Blogs

Afgelopen week verschenen twee uitspraken (voorzieningenrechter rechtbank Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 en voorzieningenrechter rechtbank Noord-Nederland 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) over de gevolgen van de coronacrisis voor huurovereenkomsten. In beide gevallen betrof het een kort geding naar aanleiding van de (niet-)betaling van de huurprijs. Uitspraken in kort geding bevatten slechts een voorlopig oordeel, maar ze geven wel een inkijk in de contouren van de huurrechtelijke discussie over de impact van corona.

In beide zaken was een centraal geschilpunt of de coronacrisis (meer specifiek: de overheidsmaatregelen naar aanleiding daarvan) kan worden aangemerkt als een gebrek. Als dat zo is, kan dit vergaande huurrechtelijke gevolgen hebben. Zo kan een gebrek leiden tot een aanspraak op een evenredige huurprijsvermindering. De wetgever heeft een gebrek ruim opgevat en hiermee het oog gehad op iedere genotsbelemmerende omstandigheid. Ook onvoorziene overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde verhinderen, kunnen worden aangemerkt als een gebrek. Dit is anders als het een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid betreft. In beide uitspraken wordt als voorlopig oordeel aangenomen dat de coronacrisis een huurrechtelijk gebrek oplevert. Uiteindelijk zal dit geschilpunt in een bodemprocedure moeten worden beslecht, maar de eerste opmaat is gegeven.

Zoals opgemerkt, kan de kwalificatie van de coronacrisis als huurrechtelijk gebrek vergaande gevolgen hebben. Hoe ver die gevolgen gaan, zal mede afhangen van de inhoud van de huurovereenkomst. Veel huurovereenkomsten bevatten exoneratieclausules die de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken uitsluiten of beperken. In één van beide zaken was zo’n exoneratie aan de orde. Dan blijkt dat de huurder wel het nodige moet stellen over de impact van de coronacrisis op zijn bedrijfsvoering en moet onderbouwen dat daardoor van betalingsonmacht sprake is. Als de huurder dat niet doet, dan kan de exoneratie standhouden. Dit laatste was het geval in de uitspraak van rechtbank Gelderland.

Een laatste aspect dat speelt, is de vraag of de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt. Dat kan een huurder soelaas bieden, maar alleen indien onverkorte instandhouding van de huurovereenkomst – in dit geval: de betalingsverplichtingen – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dat vergt een goede onderbouwing door de huurder.

De uitkomst van beide zaken is dat de huurder in ieder geval een deel van de huur moet betalen. Dat is echter wel de uitkomst van een beoordeling in kort geding. In bodemprocedures zullen messen ongetwijfeld scherper worden geslepen en zal een meer uitgewerkt oordeel van de rechter volgen.

Hoe hiermee om te gaan? Om te beginnen lijkt het raadzaam om als huurder en verhuurder afspraken te maken over de gevolgen van de coronacrisis. Hoe die afspraken eruit (zouden moeten) zien, zal mede afhangen van de inhoud van de huurovereenkomst, maar ook van de wederzijdse belangen. De ene huurder is de andere niet en voor verhuurders geldt dat ook. Daarbij zou het mijns inziens geen vanzelfsprekendheid moeten zijn dat de gevolgen van de coronacrisis volledig op een van beide partijen worden afgewenteld. Het gemak waarmee sommige huurders eenzijdig meedelen niet meer te betalen valt in dit verband wel op.

Ongetwijfeld zullen de nodige zaken toch aan de bodemrechter worden voorgelegd. De eerste vraag is dan of ook de bodemrechter de coronacrisis als huurrechtelijk gebrek zal aanmerken. Die discussie is nog geen uitgemaakte zaak. Het voelt in ieder geval vreemd om de gevolgen van landelijke overheidsmaatregelen als een gebrek aan het gehuurde toe te rekenen en het is ook niet meteen redelijk om de gevolgen daarvan voor rekening van verhuurders te brengen. Wat daar tegenover staat is dat de wetgever nu eenmaal een ruime betekenis aan het begrip gebrek heeft willen toekennen en ook niet kan worden gezegd dat de coronacrisis aan de huurder kan worden toegerekend.

Als ook de bodemrechter de coronacrisis als gebrek blijkt aan te merken, staat verhuurders nog wat te wachten. In dat geval zal veel afhangen van exoneratiebedingen in de huurovereenkomst. Of daarop een beroep kan worden gedaan is afhankelijk van de uitleg van deze bedingen – valt de coronacrisis er wel of niet onder? – maar zal ook afhangen van de omstandigheden van het geval. Uit de uitspraak van rechtbank Gelderland volgt dat de huurder dan wel goed moet onderbouwen waarom een beroep op een exoneratiebeding in zijn geval niet redelijk is.

Voor vragen kunt u contact opnemen met Elmer van der Kamp.

Bericht delen op linkedin

Meer weten? Neem contact op met een van onze specialisten.

Gerelateerde nieuwsberichten

Al het nieuws

Blijf op de hoogte met onze nieuwsbrief

Mis niets meer en meld u aan voor onze nieuwsbrief.

Velden met een * zijn verplicht

Ik geef toestemming dat TRIP Advocaten Notarissen mijn e-mailadres gebruikt voor het toesturen van de nieuwsbrief. U kunt meer lezen in ons Privacy en cookiesbeleid.

Terug naar blogs
Contact image

Contact

Als grootste juridische adviespraktijk van Noord-Nederland staan wij centraal bij onze cliënten Wij werken in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe (en ver daarbuiten) vanuit onze kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen.

Lees meer