Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

ARTIKEL 41A ONTEIGENINGSWET IS NIET VAN TOEPASSING OP HET PACHTRECHT 

Hoge Raad d.d. 20-04-2018, datum publicatie 20-04-2018, zaaknummer 16/06181

ECLI:NL:HR:2018:648 

Relevantie:

  • Artikel 41a Ow, dat de artikelen 40-41 Ow (behoudens voor zover de daarop volgende artikelen anders meebrengen) van overeenkomstige toepassing verklaart op rechten die door onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen, ziet slechts op de in artikel 4 Ow genoemde rechten en dus niet op het pachtrecht.  
  • Wanneer een pachter ten tijde van de onteigening krachtens zijn rechtsverhouding met de verpachter in geval van beëindiging van zijn pachtrecht ten gunste van een derde, van laatstgenoemde een vergoeding kon bedingen, levert het verlies van die mogelijkheid geen vermogensschade op.
  • Voor zover de schade die is gelegen in het missen van deze vergoeding in redelijkheid als een gevolg van de onteigening valt aan te merken, komt zij bij de vaststelling van de in art. 42a Ow bedoelde schadeloosstelling als inkomensschade voor vergoeding in aanmerking. Daarbij is onder meer van belang of, en zo ja op welke termijn de pachter, de onteigening weggedacht, zijn pachtrecht tegen vergoeding aan een opvolgend pachter zou hebben doen overgaan. 

Procedure bij rechtbank Overijssel

Ten name van de provincie Overijssel is bij vonnis van 10 juni 2015 vervroegd de onteigening uitgesproken van perceel Kampen, P 4916, ter grootte van 2.64.19 ha. Kampereiland Vastgoed BV was eigenaar van het onteigende.

De pachter van het onteigende is in de onteigeningsprocedure op de voet van art. 3 lid 2, tweede volzin, Ow tussengekomen.

Het onteigende is ter onteigening aangewezen bij Koninklijk Besluit van 27 oktober 2014, (Stcrt. 2014, 31428), ten behoeve van de aanleg van een hoogwatergeul (het Reevediep) vanaf de rivier de IJssel in de gemeente Kampen tot aan het Drontermeer in de gemeente Dronten, met bijkomende werken.

Het onteigeningsvonnis is op 20 augustus 2015 ingeschreven in de openbare registers.

De provincie heeft de pachter vervangende pachtgronden aangeboden.

De rechtbank de aan de pachter te betalen schadeloosstelling bepaald op € 137.933,00. Daarvan maakt deel uit een bedrag van € 26.419,00 ter zake van vermogensschade.

Door de provincie ingestelde (sprong)cassatie  

Tegen voormelde oordeel van de rechtbank, betreffende de aan de pachter toegekende schadeloosstelling, is door de provincie (sprong)cassatie ingesteld.

De (rechts- en motiverings)klachten van de provincie richtten zich tegen hetgeen de rechtbank, met betrekking tot de door haar als vermogensschade aangemerkte schade van de pachter, heeft overwogen:

De rechtbank is van oordeel dat als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening moet worden aangemerkt schade van [verweerder] wegens het verlies van een bedrag van € 1,00/m2 voor de “overdracht” van het pachtrecht op het onteigende, die de afgaande pachter van de opkomende pachters in dit gebied pleegt te ontvangen. De rechtbank acht de toepasselijkheid van dit “systeem” genoegzaam bevestigd gezien in de (eerder) door partijen ingenomen standpunten hieromtrent. Of dit systeem in de toekomst stand zal houden, valt te bezien, maar op de peildatum moet de toepasselijkheid daarvan als reëel worden aangenomen. [verweerder] heeft immers nu afstand moeten doen van het pachtrecht op het onteigende, zodat het niet gaat om een onzekere toekomstige gebeurtenis. Bovendien acht de rechtbank de conclusie van de deskundigen niet onjuist dat, ingeval deze schade (bij wijze van vermogensschade) niet wordt aangenomen, dit gevolgen in positieve zin zal meebrengen voor de berekening van de inkomensschade.

Voor vergoeding van deze schade bij wijze van “asset” acht de rechtbank een juridische grondslag gelegen in artikel 42a van de onteigeningswet in samenhang met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Het niet vergoeden van deze schade zou naar het oordeel van de rechtbank tot een onredelijke uitkomst leiden.

(…)

De rechtbank volgt evenmin het standpunt van de provincie dat [verweerder] een soortgelijke vergoeding van € 1,00/m2 is verschuldigd, althans dat een daarmee corresponderend bedrag op de schade in mindering moet worden gebracht, voor de uitbreiding van het pachtareaal met 4.61.50 ha. Daaraan staat niet alleen in de weg dat de provincie niet als een afgaande pachter is aan te merken doch ook dat niet valt in te zien dat reëel is te voorzien dat [verweerder] in de toekomst bij een overgang van de pacht van deze gronden een dergelijke vergoeding zal ontvangen.

De rechtbank zal derhalve bepalen dat als vermogensschade aan [verweerder] het bedrag van € 26.419,00 moet worden vergoed.

Blijkens deze klachten is door de Provincie het navolgende betoogd:

  • de rechtbank is kennelijk met de deskundigen van oordeel dat in dit geval art. 40b Ow in verbinding met de schakelbepaling van art. 41a Ow op de pachtersschade van [verweerder] van toepassing is;
  • de rechtbank miskent daarbij dat art. 41a Ow alleen ziet op beperkte zakelijke rechten als bedoeld in art. 4 Ow, die vatbaar zijn voor afzonderlijke onteigening, en niet op een persoonlijk (pacht)recht;
  • voor zover de rechtbank zou hebben geoordeeld dat ingevolge art. 41a Ow in verbinding met art. 40b lid 1 Ow de werkelijke waarde van het pachtrecht moet worden vergoed, is dit in strijd met het recht, nu de werkelijke waarde als bedoeld in art. 40b lid 1 Ow naar haar aard slechts betrekking heeft op het onteigende, waartoe niet behoort het persoonlijk recht van pacht, dat als gevolg van art. 59 lid 3 Ow met de inschrijving van het onteigeningsvonnis komt te vervallen;
  • voor zover de rechtbank tot uitgangspunt heeft genomen dat een pachter volledige schadeloosstelling toekomt en dat ‘vermogensschade’ (in algemene zin) daarvan niet is uitgesloten, heeft zij miskend dat art. 42a Ow een specifieke regeling geeft voor schadeloosstelling van de pachter.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad heeft de klachten van de Provincie gegrond verklaard en in verband daarmee het navolgende overwogen (onderstreping JJV):

  • Een pachtrecht kan anders dan de in art. 4 Ow genoemde rechten (het recht van opstal, erfpacht, vruchtgebruik, gebruik, bewoning, beklemming en huurkoop) niet worden onteigend. Het vervalt op grond van art. 59 lid 3, eerste volzin, Ow door de inschrijving van het vonnis waarbij de verpachte zaak wordt onteigend.

  • Art. 40b lid 1 Ow geeft de rechthebbende op een onteigende zaak aanspraak op vergoeding van de werkelijke waarde van die zaak. De pachter kan niet worden aangemerkt als rechthebbende op de onteigende zaak. Aan zijn pachtrecht komt geen werkelijke waarde toe in de zin van deze bepaling. Om die reden moet worden aangenomen dat art. 41a Ow, dat de art. 40-41 Ow (behoudens voor zover de daarop volgende artikelen anders meebrengen) van overeenkomstige toepassing verklaart op rechten die door de onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen, slechts ziet op de in art. 4 Ow genoemde rechten en dus niet op het pachtrecht (vgl. ook de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.9).

  • De art. 42-46 Ow regelen de schadeloosstelling voor het door de onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen van rechten. Art. 42a Ow ziet op schade van een pachter als gevolg van de onteigening. De daarin geregelde schadeloosstelling strekt ertoe de pachter in geval van onteigening van de verpachte onroerende zaak in de toestand te brengen waarin hij, de onteigening weggedacht, zou hebben verkeerd.

  • In het onderhavige geval dient tot uitgangspunt dat [verweerder] als pachter ten tijde van de onteigening krachtens zijn rechtsverhouding met de verpachter in geval van beëindiging van zijn pachtrecht ten gunste van een derde, van laatstgenoemde een vergoeding kon bedingen. Anders dan de rechtbank kennelijk (in navolging van de deskundigen) heeft aangenomen, levert het verlies van die mogelijkheid geen vermogensschade op. De verwachting in geval van overgang van het pachtrecht een vergoeding van de opvolgend pachter te kunnen bedingen maakt immers niet dat het pachtrecht ‘werkelijke waarde’ heeft in de zin van art. 40b lid 1 Ow (zie hiervoor in 3.4.2 en 3.4.3). Voor zover de schade die is gelegen in het missen van deze vergoeding in redelijkheid als een gevolg van de onteigening valt aan te merken, komt zij bij de vaststelling van de in art. 42a Ow bedoelde schadeloosstelling als inkomensschade voor vergoeding in aanmerking. Daarbij is onder meer van belang of, en zo ja op welke termijn de pachter, de onteigening weggedacht, zijn pachtrecht tegen vergoeding aan een opvolgend pachter zou hebben doen overgaan.

  • Indien de pachter als gevolg van de onteigening voordelen geniet, dienen deze voordelen, voor zover dat redelijk is, mede in aanmerking te worden genomen bij de vaststelling van de schadeloosstelling.

  • In het licht van het voorgaande geeft het oordeel van de rechtbank dat het verlies van de mogelijkheid om ter zake van het onteigende aanspraak te kunnen maken op een vergoeding van een opvolgend pachter, als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komt, blijk van een onjuiste rechtsopvatting.

Wilt u meer weten over dit arrest, neem dan contact op met mr. Jan Veldhuis

LEEUWARDEN Jan Veldhuis
ONZE MENSEN VAN A TOT Z//
  • Incasso debiteuren, regel het goed! NAAR NIEUWS//
  • Automatisch gezag bij erkenning?
  • Restschuld na crisis; kan ik mijn bank daarvoor verantwoordelijk houden?
  • Geen huwelijkse voorwaarden? Toch blijft privé, wat privé was.
  • Ontslag nemen, lagere alimentatie?
  • Belangrijke termijn voor werknemers bij ontslag op staande voet
  • Dienstverband laten ‘slapen’ om geen transitievergoeding te hoeven betalen, is toegestaan
  • Twaalf jaar partneralimentatie?
  • Van twee naar vier ouders?
  • Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?
  • De failliete huurder: leegstandschade en de bankgarantie
  • Wetsvoorstel UBO-register omvat nieuwe ‘terugmeldingsplicht’ Wwft-instellingen
  • Is uw gedragsverklaring aanbesteden nog geldig?
  • Een werknemer met twee dienstverbanden? Houd rekening met de Arbeidstijdenwet!
  • Strafvervolging voor bestuurder van beboete rechtspersoon
  • Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte
  • Het adviesrecht van de ondernemingsraad in geval van faillissement
  • Transitievergoeding ook verschuldigd bij dienstverband van exact 24 maanden
  • Onteigening Hedwigepolder: gaat de Hoge Raad om?
  • Koop breekt geen huur (maar soms wel in stukjes)
  • UAV-GC 2005: (gevolgen van) onvoorziene omstandigheden?
  • Parfums voor € 30,-. Moet Bol.com leveren?
  • Provincie Fryslân kan door met inpassingsplan
  • Valse reviews op internet: niet zonder consequenties
  • Transitievergoeding bij langdurig arbeidsongeschiktheid: geld terug?
  • Onteigening Hedwigepolder: Hoge Raad bevestigt rechtbankvonnis
  • Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?
  • Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht
  • Belangrijk arrest HvJ EU over toepassing van de Dienstenrichtlijn bij bestemmingsplanregels over detailhandel
  • Goodwill valt niet onder tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij dringend eigen gebruik
  • De statutair directeur (deel 1) – Benoeming en indiensttreding
  • Overheid wil het aantal vechtscheidingen terugdringen
  • De statutair directeur (deel 2) – Ontslag: geen ontslagbescherming, maar niet vogelvrij
  • Verborgen camera’s: diefstal op de werkvloer NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 1 – Minder dan 250 werknemers: toch een verwerkingsregister bijhouden? NAAR NIEUWS//
  • De meest gestelde vragen over de AVG: deel 2 – Toestemming niet altijd nodig NAAR NIEUWS//
  • Bankbreuk; wat is dat eigenlijk? NAAR NIEUWS//
  • Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er? Wetsvoorstel Wet arbeidsmarkt in balans: wat verandert er?
  • Trip Advocaten & Notarissen trekt opnieuw ervaren juristen aan
  • Een brancheringsregeling in een bestemmingsplan: Mag dat?
  • Heeft u al een privacystatement voor uw werknemers?
  • Kwijtschelden van studiekosten kost u mogelijk meer dan u denkt
  • Mijn werknemer heeft schulden. Wat nu?
Stel Hier Uw Vraag contactformulier//