Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Hoge raad komt overheid tegemoet bij onteigening van door haarzelf bouwrijp gemaakte grond

Hoge Raad 31 maart 2017, nr. 15/05833, ECLI:NL:HR:2017:544

Relevantie 

  • Bij een onteigening dient de overheid de burger volledig schadeloos te stellen.
  • De schadeloosstelling wordt in beginsel bepaald naar de situatie zoals deze zich op de peildatum op het te onteigenen perceel voordeed.
  • Onder omstandigheden kunnen voor- en nadelen van het plan of werk waarvoor onteigend wordt, worden weggedacht (geëlimineerd) bij het bepalen van de schadeloosstelling.
  • Naast bestemmingsplannen kunnen ook feitelijke (uitgevoerde) werkzaamheden worden geëlimineerd, zoals werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken van ruwe bouwgrond.

Achtergrond

In dit arrest heeft de Hoge Raad voor het eerst geoordeeld dat door de overheid bouwrijp gemaakte grond binnen een onteigend complex van gronden, slechts als ruwe bouwgrond gewaardeerd hoeft te worden, ook al worden de bouwwerken daarop, niet door de overheid maar door een derde gerealiseerd.

In de afgelopen jaren zijn er tal van arresten gewezen over de vraag of en in hoeverre bij schadeloosstelling rekening gehouden moet worden met (bestemmings)plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt. Dat is vooral van belang bij een lucratieve bestemming (bijvoorbeeld een woonwijk of bedrijventerrein), omdat normaliter de planologie wordt vastgesteld voordat onteigend wordt. Dan rust op het onteigende op de peildatum al de lucratieve bestemming. Het bepalen van de schadeloosstelling met inachtneming van deze nieuwe bestemming heeft tot gevolg dat de door de overheid uit te keren schadeloosstelling (veel) hoger wordt dan wanneer deze nieuwe bestemming weggedacht wordt. In welke gevallen die bestemming weggedacht (geëlimineerd) kan worden, heeft de Hoge Raad uiteengezet in wat inmiddels vaste jurisprudentie is.

Het zijn echter niet alleen maar bestemming(splann)en die onder omstandigheden buiten beschouwing dienen te blijven. In het hierna te bespreken arrest ging het juist niet om de eliminatie van een bestemmingsplan, maar om de vraag of voorbereidende werkzaamheden (in dit geval: bouwrijp maken van ruwe bouwgrond) geëlimineerd dienen te worden bij de bepaling van de schadeloosstelling. 

Wanneer Bouwrijpe grond als ruwe bouwgrond waarderen?

In dit arrest ging het om een perceel grond dat de gemeente Uden wilde onteigenen, bouwrijp maken en vervolgens uitgeven aan derden voor de ontwikkeling van woningbouw. Het perceel was onderdeel van in één geheel in exploitatie te brengen zaken (in onteigeningstermen: een complex). Op de peildatum, dat wil zeggen de datum waarop de onteigening is uitgesproken, was het perceel (en waren de percelen daaromheen) al bouwrijp gemaakt door de gemeente. In cassatie komt (alleen) de vraag aan de orde of die, naar de Hoge Raad aanneemt door en voor rekening en risico van de gemeente uitgevoerde werkzaamheden, meegenomen moeten worden bij het bepalen van de schadeloosstelling voor het onteigende perceel.

De onteigende burger voerde in cassatie aan dat het bouwrijp zijn van het onteigende slechts dan kan worden geëlimineerd als de daadwerkelijke bebouwing als overheidswerk wordt gerealiseerd. De Hoge Raad gaat daar niet in mee. Hoewel de uiteindelijke bebouwing niet door de overheid gerealiseerd wordt en er dus geen sprake van een overheidswerk is, kunnen ten behoeve van die uiteindelijke bebouwing tot stand gebrachte werken wel degelijk geëlimineerd worden, mits deze maar als overheidswerk kunnen kwalificeren. Dat was het geval met het bouwrijp maken door de gemeente. De grond moet daarom (slechts) als ruwe bouwgrond gewaardeerd worden.

Conclusie

De onteigenende overheid hoeft niet noodzakelijkerwijs een hogere schadeloosstelling te vrezen indien zij vooruitlopend op de onteigening alvast gronden in een complex bouwrijp maakt. Het blijft echter wel oppassen: voor eliminatie van (voorbereidende) werkzaamheden als bouwrijp maken zal altijd sprake moeten zijn van een overheidswerk. Gezien het financiële belang is de verwachting dat er nog veel (rand)gevallen aan de Hoge Raad voorgelegd zullen worden.

Heb je vragen of opmerkingen over dit stuk? Neem gerust contact op met Pepijn van Eijk