Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Hoge raad geeft nadere duidelijkheid over de vergoeding voor meerwaarde grond wegens aanwezigheid van bruikbare bodembestanddelen bij onteigening.

Uitspraak van de Hoge Raad d.d. 21-09-2018, datum publicatie 21-09-2018, zaaknummer 17/02070

ECLI:NL:HR:2018:1694 

Relevantie 

  • Onteigeningsrecht

  • Schadeloosstelling / Eliminatieregel (art. 40c Ow): bij het vaststellen van de vergoeding voor meerwaarde grond wegens aanwezigheid van bruikbare bodembestanddelen dient rekening te worden gehouden met de kosten van voor winning van die bodembestanddelen noodzakelijke werkzaamheden, óók als die werkzaamheden hoe dan ook verricht moeten worden voor de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt.

  • Deskundigenkosten (art. 50 lid 4 Ow): voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van rechtsbijstand en bijstand door andere deskundigen, ongeacht of die kosten voor of tijdens het onteigeningsgeding voor de rechtbank zijn gemaakt en aan de vergoeding van deze kosten is geen nadere eis gesteld dan dat zij naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid zijn gemaakt. Een eigenaar die, geconfronteerd met een voornemen tot onteigening, stelt dat hij het werk waarop het onteigeningsvoornemen betrekking heeft, zelf wil realiseren, betwist daarmee de noodzaak tot onteigening. Dergelijke kosten behoren tot de op de voet van art. 50 Ow te vergoeden kosten, voor zover zij redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.

Casus  

  1. Wel of geen rekening houden met kosten verleggen van gasleiding?

Vergoeding voor meerwaarde wegens vrijkomende bodembestanddelen

In het kader van het landelijke project Ruimte voor de Rivier is door Bureau Beheer Landbouwgronden in 2015 bij de rechtbank Overijssel een onteigeningsprocedure aanhangig gemaakt tegen de eigenaar van een aantal direct langs de IJssel gelegen uiterwaardgronden. In deze gronden bevinden zich bruikbare bodembestanddelen (zand en klei) als ook een gasleiding van de Gasunie. BBL had als schadeloosstelling aangeboden een bedrag van € 729.421,25, maar de rechtbank heeft de schadeloosstelling op een (veel) hoger bedrag vastgesteld, namelijk € 1.176.708,02. Belangrijkste reden voor dit verschil was de toekenning aan de eigenaar van een bedrag van € 339.150,00 voor vrijkomende bodembestanddelen (dit betreft de helft van de door de rechtbank vastgestelde netto-opbrengst van de winning van de bodembestanddelen ad € 678.300,00).

Advies rechtbankdeskundigen

De door de rechtbank benoemde deskundigen hadden geconcludeerd dat er géén aanleiding was om aan de eigenaar een vergoeding toe te kennen in verband met de winning van de bij de ontginning vrijkomende bodembestanddelen, omdat de kosten van de winning de inkomsten daarvan te boven gingen. In verband daarmee hadden de rechtbankdeskundigen ondermeer overwogen dat er geen reden was om de kosten van het verleggen van de in de bodem aanwezige leiding van de Gasunie buiten beschouwing te laten.

Oordeel rechtbank: algemeen

Door de rechtbank was voorop gesteld dat bij de vaststelling van de werkelijke waarde van de onteigende gronden rekening moet worden gehouden met de prijsverhogende invloed die in het vrije commerciële verkeer zou uitgaan van bepaalde eigenschappen van de te onteigenen zaak zelf, ook al wordt alleen in verband met het werk waarvoor onteigend wordt de mogelijkheid geopend om die eigenschappen te benutten. Voor wat betreft de beantwoording van de vraag wat de eigenaar in redelijkheid als betaling mag verlangen, diende volgens de rechtbank het geldelijk belang bij de beschikking over de te ontgraven bodembestanddelen los van deze omstandigheid te worden beoordeeld, zouden van de opbrengst van de winning van de bodembestanddelen de daarmee gemoeide kosten mogen worden afgetrokken en gold voor de verdeling van het eventueel resterende voordeel als uitgangspunt dat de winst tussen de onteigende en de onteigenende moet worden gedeeld.

Oordeel rechtbank: kosten verleggen van gasleiding

De rechtbank was van oordeel dat de deskundigen ten onrechte de kosten van het verleggen van de in de bodem aanwezige gasleiding als kosten van de winning van bodembestanddelen hadden aangemerkt. Volgens de rechtbank zijn de kosten van het verleggen van de gasleiding weliswaar kosten die in het kader van de uitvoering van het ontgravingsproject moeten worden gemaakt, maar deze kosten hadden ook los van de winning van deze bodembestanddelen moeten worden gemaakt. Aldus de rechtbank moeten deze kosten dan ook worden toegerekend aan het project als zodanig en niet aan de winning van de ter plaatse aanwezige bodembestanddelen. Hieruitvolgend oordeelde de rechtbank dat de kosten van het verleggen van de gasleiding bij de berekening van het voordeel van de aanwezigheid van bodembestanddelen die in het kader van het project in de betreffende uiterwaarden gewonnen kunnen worden, niet als kosten van de winning van de opbrengst hadden mogen worden afgetrokken.

Tegen dit oordeel van de rechtbank is door BBL cassatieberoep ingesteld.

  1. Komen ook (redelijkerwijs gemaakte) kosten die betrekking hebben op het onderzoek naar de mogelijkheid van zelfrealisatie op de voet van artikel 50 lid 4 Ow voor vergoeding in aanmerking?

De rechtbank had voorts geoordeeld dat de kosten van de door de eigenaar ingeschakelde deskundige die betrekking hadden op de mogelijkheid van zelfrealisatie niet op de voet van art. 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen. In verband hiermee had de rechtbank overwogen dat enerzijds het redelijk is dat de eigenaar, naast juridische bijstand, ook de hulp van deskundigen had ingeroepen en de in verband hiermee gemaakte kosten op grond van artikel 50 Ow in beginsel dan ook voor vergoeding in aanmerking konden komen, maar anderzijds kosten die betrekking hebben op het onderzoek naar de mogelijkheid van zelfrealisatie geen kosten zijn die op de voet van artikel 50 Ow redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking komen. Daarom had de rechtbank een bedrag van € 20.000,00 in mindering gebracht op de door de eigenaar geclaimde deskundigenkosten.

Tegen dit oordeel van de rechtbank is door de eigenaar cassatieberoep ingesteld.

Hoge Raad

Over beide voormelde onderdelen is door Hoge Raad op 21 september jl. als volgt geoordeeld. 

Kosten verleggen van gasleiding

Door BBL is aangevoerd dat de rechtbank de kosten van de verlegging van de gasleiding niet buiten beschouwing had mogen laten als kosten van winning van de bodembestanddelen. Aldus BBL leidde het buiten beschouwing laten van die kosten ertoe dat de uitvoering van het werk waarvoor werd onteigend, de eigenaar / onteigende een voordeel bracht dat niet is terug te voeren tot een in het onteigende zelf reeds bestaande waarde vanwege de aanwezigheid van bodembestanddelen.

Voor wat betreft dit onderdeel van het cassatieberoep heeft de Hoge Raad erop gewezen dat volgens zijn vaste rechtspraak bij het bepalen van de werkelijke waarde van onteigende grond rekening dient te worden gehouden met daarin aanwezige bruikbare bodembestanddelen, die de grond in het commerciële verkeer aantrekkelijker maken dan andere gronden en dit ook geldt als het de onteigende op grond van de wettelijke voorschriften ter zake niet was toegestaan om de bodembestanddelen te winnen, maar de onteigenaar of de uitvoerder van het werk wel (zogenoemde ‘onwinbare’ bodembestanddelen).

Aldus de Hoge Raad is immers ook in dat geval de eventuele, met de aanwezigheid van dergelijke bodembestanddelen samenhangende, meerwaarde van de grond het gevolg van eigenschappen van het onteigende zelf.

Aansluitend op deze vaste rechtspraak heeft de Hoge Raad voor wat betreft het wel of niet rekening houden met de kosten voor verlegging van de gasleiding overwogen:

  • De in art. 40c, aanhef en onder 1°, Ow neergelegde regel dat bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt (de eliminatieregel), brengt mee dat bij de waardering van bruikbare bodembestanddelen in het onteigende moet worden geabstraheerd van de omstandigheid dat het de onteigenaar is die deze bodembestanddelen wint of doet winnen en daartoe werkzaamheden laat uitvoeren die toch al met het oog op de uitvoering van het werk moeten plaatsvinden (wat voor de onteigenaar ten opzichte van een hypothetische derde die eigenaar van de grond zou zijn en de bodembestanddelen zou mogen winnen, tot een kostenbesparing leidt). Het ten gunste van de onteigende in aanmerking nemen van deze kostenbesparing zou immers ertoe leiden dat de uitvoering van het werk de onteigende een voordeel oplevert dat niet uitsluitend is terug te voeren op een in het onteigende zelf aanwezige waarde, maar tevens op het werk waarvoor wordt onteigend, en dat zou in strijd zijn met de eliminatieregel. Daarom moet bij de beoordeling of ter zake van de betrokken bodembestanddelen een vergoeding toekomt aan de onteigende, worden nagegaan hoe groot het voordeel zou zijn waarop een willekeurige eigenaar die de bodembestanddelen zou willen en mogen winnen en op economisch verantwoorde wijze zou exploiteren, zou mogen rekenen, gelet op de verkoopprijzen en de met het winnen gemoeide kosten. 
  • Nu in dit geding vaststaat dat een willekeurige eigenaar de in het onteigende aanwezige bruikbare bodembestanddelen, de onteigening weggedacht, slechts zou kunnen winnen na verlegging van de in de bodem aanwezige gasleiding, moeten bij beantwoording van de vraag of die bodembestanddelen het onteigende meerwaarde verlenen, de kosten van verlegging van die gasleiding in aanmerking worden genomen. De rechtbank heeft dan ook blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, zodat het onderdeel slaagt.

Deskundigenkosten

Door de eigenaar / onteigende is aangevoerd dat de rechtbank heeft miskend dat de regel dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand op grond van art. 50 Ow in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen, ook ziet op de kosten die worden gemaakt in de administratieve onteigeningsfase. De door de rechtbank buiten beschouwing gelaten kosten hadden volgens de eigenaar betrekking op de noodzaak tot onteigening en behoorden daarom te worden vergoed. 

Omtrent dit onderdeel van het cassatieberoep heeft de Hoge Raad, onder verwijzing naar de totstandkomingsgeschiedenis van art. 50 lid 4 Ow, overwogen dat de kosten van rechtsbijstand en bijstand door andere deskundigen voor vergoeding in aanmerking komen, ongeacht of die kosten voor of tijdens het onteigeningsgeding voor de rechtbank zijn gemaakt, en dat aan de vergoeding van deze kosten geen nadere eis is gesteld dan dat zij naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid zijn gemaakt. Een eigenaar die, geconfronteerd met een voornemen tot onteigening, stelt dat hij het werk waarop het onteigeningsvoornemen betrekking heeft, zelf wil realiseren, betwist daarmee de noodzaak tot onteigening, aldus de Hoge Raad. Vandaar dat volgens de Hoge Raad (ook) dergelijke kosten behoren tot de op de voet van art. 50 Ow te vergoeden kosten, voor zover zij redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.

Onder verwijzing naar de door de rechtbank vastgestelde feiten heeft de Hoge Raad verder overwogen dat de eigenaar / onteigende zich in de administratieve fase en bij de rechtbank bij wijze van verweer tegen de beoogde onteigening op de wens tot zelfrealisatie heeft beroepen en de hiermee gemoeide kosten behoren tot de in art. 50 Ow bedoelde kosten.

Voor meer informatie over deze uitspraak van de Hoge Raad kunt u contact opnemen met mr. Jan Veldhuis