Tender Update 18 mei

Tender Update 18 mei 2021

In onze volgende Tender Update op 18 mei a.s. gaan we in op combinatievorming, onderaanneming en beroep op derden. Mogen zwaardere eisen gesteld worden aan combinaties? Hoe verhouden combinaties zich tot de mededingingsregels? Kunnen er grenzen worden gesteld aan het inzetten van onderaannemers? Wat is een zelf-eis en zijn die toegestaan? Mag na inschrijving of na gunning van onderaannemer/derde worden gewisseld? Moet een derde waarop een beroep is gedaan ook daadwerkelijk worden ingezet?

Deze en andere onderwerpen komen aan de orde. Bij zijn? Dat kan! Geef je dan op via onderstaand aanmeldformulier.

 

Agenda

15:00 – 15:15 Inloggen & Geluidstest
15:15 – 16:15 Tender Update
16:15 – 16:30 Napraten

 

Aanmelden

Aanmelden kan via onderstaand formulier. U ontvangt van ons een uitnodiging met daarin een link voor deelname en eventuele nieuwsberichten gerelateerd aan dit webinar.

     

    Wij verwerken uw persoonsgegevens conform het privacybeleid van Trip Advocaten & Notarissen.

     

    Heeft u vragen over deze Tender Update, neem dan gerust contact op met een van de sprekers of mail naar info@triplaw.nl.

    Kan de gemeente een strengere habitattoets hanteren dan de provincie?

    Kan de gemeente een strengere habitattoets hanteren dan de provincie?

    Op 23 december 2020 heeft de Afdeling een interessante uitspraak gedaan over de weigering van de gemeenteraad van De Fryske Marren om een bestemmingsplan vast te stellen. De uitspraak is opvallend om (in elk geval) twee redenen: de gemeenteraad hanteert een strengere toets ten aanzien van natuurwaarden dan de provincie (kan dat?) én de Afdeling bevestigt het standpunt van de gemeenteraad dat de negatieve effecten op instandhoudingsdoelstellingen strijd met de goede ruimtelijk ordening kunnen opleveren. Dat laatste punt is opvallend omdat het eigenlijk neerkomt op het combineren van twee verschillende regimes.

    Wat speelde er?

    Een initiatiefnemer had verzocht om een bestemmingsplan vast te stellen dat een zandwinningslocatie in het IJsselmeer (Natura 2000-gebied) mogelijk maakt. De zandwinning zou op een eiland worden gerealiseerd en er zou 2 miljoen ton zand over een periode van 30 jaar gewonnen kunnen worden. Het eiland zou vervolgens achtergelaten worden als waardevol natuureiland. Er was al een overeenkomst met de voorgangster van De Fryske Marren en de locatie is aangewezen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Gedeputeerde staten hebben een verklaring van geen bedenkingen gegeven waarin staat dat significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied zijn uit te sluiten. So far, so good.

    Toch heeft de gemeenteraad besloten om het reeds voorbereide bestemmingsplan niet vast te stellen, voornamelijk vanwege de negatieve effecten op het Natura 2000-gebied en beschermde diersoorten, en vanwege ruimtelijke motieven. De initiatiefnemer is in beroep gegaan. De Afdeling oordeelde echter dat dit beroep ongegrond is.

    Wat is er bijzonder aan deze uitspraak?

    In deze zaak heeft de provincie een verklaring van geen bedenkingen afgegeven, waaruit volgt dat significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied zijn uit te sluiten. Toch besluit de gemeenteraad om het bestemmingsplan niet vast te stellen omwille van het negatieve effect op de natuurwaarden van dat gebied. Daar komt bij dat de raad betoogt dat het plan vanwege de negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

    Dit roept de vraag op of – kort gezegd – de gemeente een strengere toets ten aanzien van natuurwaarden mag hanteren dan de provincie, en of de negatieve effecten op de natuur tot het oordeel kunnen leiden dat er strijd met de goede ruimtelijke ordening is.

    De Afdeling oordeelt dat dit allebei kan. Ik citeer (r.o. 9): “De Afdeling is van oordeel dat de raad het plan vanwege de negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied, ook al zouden die niet significant zijn, in strijd met een goede ruimtelijke ordening heeft kunnen achten. Dat kan worden voldaan aan de Wnb betekent immers niet dat de ontwikkeling niet leidt tot een aantasting van natuurwaarden in het Natura 2000-gebied “IJsselmeer”. Het bestuursorgaan mag andere, strengere, normen hanteren, mits deugdelijk onderbouwd. De Afdeling is van oordeel dat de raad de gestelde aantasting voldoende heeft onderbouwd. Hierbij komt dat in het beleid van de gemeente De Fryske Marren is vastgelegd dat de raad zich het belang bij behoud en ontwikkeling van de natuurwaarden in het Natura 2000-gebied “IJsselmeer” in het bijzonder aantrekt.”

    Het beroep tegen de weigering is dus ongegrond. De overwegingen in deze uitspraak zijn interessant omdat de heersende opvatting was dat het gebiedsbeschermingsregime in de Wet natuurbescherming (Wnb) uitputtend geregeld is, waarbij voor een aanvullende (strengere) habitattoets van de gemeente geen plaats is. Ook worden de twee sporen van de Wnb en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) hier in samenhang bezien, in die zin dat (kort gezegd) een aantasting van natuurwaarden kennelijk tot strijd met de goede ruimtelijke orde kan leiden. De beide wetten hebben echter een eigen regime en verschillende doelen, waardoor de vraag opkomt of het specialiteitsbeginsel aan deze toepassing in de weg staat.

    Er zijn meer interessante aspecten aan deze uitspraak (het milieueffectrapport en de passende beoordeling waren op PAS gebaseerd, en zou de provincie of de minister uit hoofde van de ruimtelijke orde kunnen ingrijpen?), maar daar is deze blog te kort voor. Ik raad echter van harte aan om de uitgebreide noot van F.H Kistenkas in Gemeentestem 2021/49 te lezen. Hierin wordt ook terecht opgemerkt dat de Omgevingswet enerzijds een meer integrale aanpak kent waardoor de tweesporen-gedachte wellicht anders ingevuld moet worden, maar het anderzijds ook dan nog de vraag zou zijn of de goede ruimtelijke ordening van de gemeente die van het Rijk doorkruist.

    Wordt dit een nieuwe lijn?

    Dat zullen we moeten afwachten. Ik verwacht dat deze argumenten vaker zullen worden aangevoerd, waarna vast meer duidelijkheid zal volgen.


    Wilt u meer weten over deze uitspraak of heeft u andere gerelateerde vragen, neem dan vooral contact op met mr. Unique Pellekaan.

    Symposium Triple A: All About Arbeidsrecht

    ALL ABOUT ARBEIDSRECHT

    Op donderdag 20 mei organiseert Trip een nieuwe editie van het digitale Arbeidsrechtsymposium Triple A. In één middag krijgt u actuele ontwikkelingen binnen het arbeidsrecht voorgeschoteld. Hierbij schenken wij aandacht aan de relevante wet- en regelgeving en jurisprudentie.

     

    Aanmelden

    Aanmelden kan via onderstaand formulier. U ontvangt van ons een uitnodiging met daarin een link voor deelname en eventuele nieuwsberichten gerelateerd aan dit symposium.

      Wij verwerken uw persoonsgegevens conform het privacybeleid van Trip Advocaten & Notarissen.

       

      Onderwerpen

      • De praktijk: de 5 meest gestelde vragen
      • Ontslag op staande voet
      • Coronaperikelen (thuiswerken, vaccinatiebeleid en sneltesten)

      De sprekers deze middag zijn mrs. Femke Westra, Willemijn Bos en Jochem Frons. Allen zijn als advocaat werkzaam in de arbeidsrechtpraktijk van Trip Advocaten & Notarissen.

       

      Programma

      14.00  Welkomstwoord door Jochem Frons
      14.05  De praktijk: de 5 meest gestelde vragen door Femke Westra
      14.35  Korte pauze
      14.40  Ontslag op staande voet door Willemijn Bos
      15.10  Pauze
      15.25  Coronaperikelen (thuiswerken, vaccinatiebeleid en sneltesten) door Jochem Frons
      16.00  Korte pauze
      16.05  Varia en vragen
      16.30  Einde

       

       

       

       

       

       

       

       

      Heeft u vragen over dit symposium, neem dan gerust contact op met een van de sprekers of mail naar info@triplaw.nl.

      Huurovereenkomst woonruimte voor (on)bepaalde tijd; minimaal of maximaal?

      Huurovereenkomst woonruimte voor (on)bepaalde tijd; minimaal of maximaal?

      Met de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is de mogelijkheid om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren geïntroduceerd. Een zelfstandige woonruimte kan voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar worden verhuurd. Voor onzelfstandige woonruimte is deze termijn vijf jaar. Na ommekomst van deze termijn eindigt de huurovereenkomst. Daarvoor is geen opzegging nodig, maar slechts een schriftelijke mededeling van de verhuurder aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt. Wordt deze mededeling tijdig gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst zonder meer.

      Voor verhuurders zijn deze huurovereenkomsten dus makkelijk te beëindigen. Daar staat tegenover dat huurders dit soort huurovereenkomsten op grond van de wet tussentijds kunnen opzeggen. Normaal gesproken kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds worden opgezegd, maar in dit geval dus wel. Dat biedt de huurder de mogelijkheid om naar een andere woning te verhuizen zodra dat kan. Flexibiliteit voor de verhuurder en de huurder derhalve.

      Veel verhuurders willen graag de zekerheid hebben dat zij hun woning minimaal een bepaalde tijd kunnen verhuren. Met de hiervoor genoemde huurovereenkomst voor bepaalde tijd lukt dat niet, want die kan tussentijds door de huurder worden opgezegd. De vraag is of dit doel wel kan worden bereikt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 maart 2021 wijst erop van wel. In die zaak was een huurovereenkomst aangegaan voor tenminste vijf maanden en was bepaald dat deze daarna voor onbepaalde tijd zou voortduren. Het gerechtshof legt dit uit als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van vijf maanden. In deze zaak was de consequentie dat de huurovereenkomst na vijf maanden voor onbepaalde tijd doorliep en de verhuurder geen aanspraak kon maken op ontruiming.

      Zoals het hof overweegt, is met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogd om een extra mogelijkheid voor de (ver)huur van woonruimte bieden, maar niet om huurovereenkomsten met een minimale duur onmogelijk te maken. Dat laat ruimte voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een vaste eerste termijn van, bijvoorbeeld en zoals veel voorkomt, één jaar. Zolang maar duidelijk is dat dit een minimale eerste termijn is en de huurovereenkomst daarna voor onbepaalde tijd doorloopt, past dit nog steeds in het stelsel van de wet. Zekerheid voor de huurder en verhuurder derhalve.

      Heeft u vragen over dit artikel of andere huurgerelateerde vragen, neem dan vooral contact op met mr. Elmer van der Kamp.

      Faillissement aangevraagd? Wellicht biedt de Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020 uitkomst!

      Faillissement aangevraagd? Wellicht biedt de Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020 uitkomst!

      Om het coronavirus in te dammen neemt de overheid fikse maatregelen, die veel bedrijven hard raken. Dit kan erin resulteren dat deze bedrijven – die in de kern gezond zijn – toch niet meer aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen.

      Het gevaar bestaat dat bedrijven failliet gaan, terwijl die zonder de coronamaatregelen een winstgevende bedrijfsvoering zouden hebben gehad. De Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020 (hierna: de Betalingsuitstelwet) is een van de maatregelen om dergelijke faillissementen te voorkomen en geeft de mogelijkheid om een verzoek te doen aan de rechtbank om een faillissementsaanvraag aan te houden. Op deze manier beoogt de regeling faillissementen van ondernemingen te voorkomen die enkel en alleen door de coronacrisis in betalingsmoeilijkheden verkeren.

      Het is belangrijk om hier op bedacht te zijn. Als het faillissement van uw onderneming is aangevraagd, moet u namelijk zelf een verzoek doen tot dit tijdelijke uitstel van betaling. Daarbij is van belang dat uw onderneming door de coronamaatregelen niet kan worden voortgezet zoals gebruikelijk en dat het vooruitzicht bestaat dat uw onderneming na het tijdelijke betalingsuitstel de facturen wel weer kan betalen. Wijst de rechtbank het verzoek toe, dan krijgt uw onderneming een uitstel van betaling voor twee maanden tegenover de faillissementsaanvrager(s). Dit uitstel kan met twee keer twee maanden worden verlengd. Het uitstel van betaling geldt dus niet tegenover alle schuldeisers en beperkt zich enkel tot de schulden die reeds voor de aanhouding opeisbaar waren.

      De Betalingsuitstelwet kan ook (tijdelijk) uitkomst bieden als een schuldeiser beslag heeft gelegd op een bedrijfsmiddel dat noodzakelijk is om uw onderneming te kunnen voortzetten. De executie (verkoop van hetgeen waar beslag op is gelegd) kan tijdelijk worden geschorst. De voorwaarden die hiervoor gelden zijn dezelfde als voor de aanhouding van een faillissementsaanvraag.

      De Betalingsuitstelwet biedt op deze manier bescherming aan ondernemingen die worden geraakt door de coronamaatregelen. Als u los van de coronamaatregelen wordt geconfronteerd met een problematische schuldenlast waardoor uw onderneming in de problemen dreigt te komen of u niet verwacht dat deze problemen binnen afzienbare tijd na opheffing van de maatregelen zullen zijn opgelost, dan kan de Wet homologatie onderhands akkoord (hierna: “WHOA”) mogelijk een uitkomst bieden. De WHOA voorziet – onder voorwaarden – in de mogelijkheid om ondernemingen van de ondergang te redden met behulp van een schuldeisersakkoord. Mijn collega Sigrid Veenema-Bruinsma schreef hier al een blog over, waar ik u graag naar verwijs.

      Is het faillissement van uw onderneming aangevraagd of is beslag gelegd op uw bedrijfsmiddelen en denkt u dat de Betalingsuitstelwet uitkomst kan bieden, neem dan gerust contact met Rutger Duursma of Sigrid Veenema-Bruinsma op om te zien of zij u hierbij kunnen helpen.

      WHOA: een oplossing voor uw schuldproblemen?

      WHOA: een oplossing voor uw schuldproblemen?

      Op 1 januari van dit jaar is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) in werking getreden. De WHOA biedt bedrijven met financiële problemen die nog wél levensvatbare bedrijfsactiviteiten hebben, de mogelijkheid om hun schulden te herstructureren. Daarnaast biedt de wet bedrijven die niét door willen/kunnen, de mogelijkheid om op een gecontroleerde manier – zonder faillissement – tot een afwikkeling te komen.

      Een bedrijf kan zijn te hoge schuldenlast herstructureren door middel van een onderhands akkoord met zijn schuldeisers en aandeelhouders. De mogelijkheid van het sluiten van een dergelijk akkoord is niet nieuw, maar tot 1 januari 2021 gold dat daarvoor de instemming van alle betrokken partijen vereist was. Eén partij kon zo de totstandkoming van een akkoord vertragen en tegenhouden ook al was het akkoord wel in het belang van de gezamenlijke schuldeisers. Levensvatbare bedrijven konden daardoor onnodig failliet gaan. De WHOA bevat een akkoordprocedure op grond waarvan het akkoord onder bepaalde omstandigheden aan (een) tegenstemmer(s) kan worden opgelegd door de rechter (homologatie). Eén van de elementen waarop wordt getoetst, is of de betreffende schuldeiser(s) niet slechter af is/zijn dan in faillissement.

      Zeker in de huidige tijd kan de WHOA een oplossing bieden voor schuldenproblemen. Door de aanhoudende Coronamaatregelen verkeren veel, normaal financieel gezonde bedrijven, in zwaar weer. Met de WHOA hebben die bedrijven mogelijk toch een toekomst, zonder jarenlang onder zware schulden gebukt te gaan. Voordeel van de akkoordprocedure van de WHOA, is dat niet iedere schuldeiser hoeft in te stemmen om tot herstructurering te komen. Bovendien is de te realiseren waarde vaak – zeker als de activiteiten niet gestaakt worden – (vele malen) hoger dan in faillissement. Ook kan een bepaalde groep schuldeisers, bijvoorbeeld de zogenoemde ‘handelscrediteuren’ (die direct nodig zijn om de business voort te kunnen zetten), buiten het akkoord worden gelaten. Deze schuldeisers behouden dan het recht op volledige betaling van hun vordering. De WHOA biedt dus betrekkelijk veel flexibiliteit en diverse mogelijkheden om schulden te herstructureren, zolang de crediteuren maar niet slechter af zijn dan bij een faillissement.

      Hoe de WHOA in de praktijk gaat werken moet nog blijken. Inmiddels zijn de eerste WHOA-vonnissen uitgesproken en is het eerste akkoord zelfs al bekrachtigd door de rechtbank (gehomologeerd). De verwachting is overigens dat – als gevolg van de mogelijkheid van homologatie en gedwongen binding – schuldeisers eerder geneigd zullen zijn in te stemmen met een (gedegen) aanbod, zodat het helemaal niet tot homologatie komt, en er in het minnelijke traject veel sneller geschakeld kan worden. Wij volgen de praktijk met grote interesse. Verkeert u, al dan niet door Corona, in financieel zwaar weer en bent u benieuwd of de WHOA een oplossing biedt? Wij denken graag met u mee. Ook voor andere WHOA en/of faillissement-gerelateerde vragen – bijvoorbeeld als u als schuldeisers een WHOA-aanbod wordt gedaan – kunt u terecht bij het team van insolventierechtspecialisten van Trip.

      Heeft u vragen over dit artikel, neem dan vooral contact op met Sigrid Veenema-Bruinsma

      Meest voorkomende misverstanden over biometrische persoonsgegevens

      Meest voorkomende misverstanden over biometrische persoonsgegevens

      Inleiding

      Vorige week dinsdag heeft de Hoge Raad (Hoge Raad 9 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:202) geoordeeld dat de politie een in beslag genomen smartphone mag ontgrendelen met de vingerafdruk van de verdachte. De Hoge Raad spreekt ook wel van het ‘biometrisch’ ontgrendelen.

      Biometrische gegevens zijn bijzondere persoonsgegevens in de zin van artikel 9 van de AVG. Dit betekent dat biometrische persoonsgegevens naar hun aard bijzonder gevoelig zijn en significante risico’s met zich meebrengen.

      In principe geldt er op grond van artikel 9 AVG een algemeen verbod op de verwerking van biometrische persoonsgegevens om iemand te identificeren. Op grond van de Uitvoeringswet AVG geldt dit verbod in Nederland echter niet indien de verwerking noodzakelijk én proportioneel is voor authenticatie of beveiligingsdoeleinden. Er dient dus altijd een belangenafweging te worden gemaakt.

      De meest gangbare en toegepaste vorm van biometrie zijn de vingerafdruk, de iris- of netvliesscan, stemherkenning en de gezichtsscan. Biometrische persoonsgegevens worden steeds vaker gebruikt ter identificatie en authenticatie. Het toegenomen gebruik van biometrische gegevens gaat echter gepaard met vele misverstanden.

      In dit blog vindt u de vijf meest voorkomende misverstanden over biometrische persoonsgegevens.

      De vijf meest voorkomende misverstanden

      1. “Het gebruik van biometrische gegevens is net zo indringend als het gebruik van een ander identificatiesysteem”

      Dit is onjuist, het gebruik van biometrische gegevens is indringender. In tegenstelling tot een wachtwoord, onthullen biometrische gegevens vaak veel informatie over de persoon. Zo kunnen biometrische gegevens informatie geven over het ras, het geslacht, ziekten, genetische kenmerken en het gebruik van medicijnen en/of drugs.  Aangezien deze informatie vaak automatisch voortvloeit uit de biometrische gegevens, kan niet worden voorkomen dat deze extra informatie wordt verzameld.

      1. “Biometrische gegevens zijn zeer nauwkeurig en in ieder geval nauwkeurig genoeg om onderscheid te maken tussen twee personen”

      Deels onjuist. Biometrische identificatie/authenticatie is afhankelijk van een bepaalde ‘waarschijnlijkheid’ en daarom bijna nooit 100% nauwkeurig. Een vingerafdruk kan bijvoorbeeld voor ‘slechts’ 96% overeenstemmen met de vingerafdruk van persoon X. De nauwkeurigheid is onder meer afhankelijk van de leeftijd van een persoon.

      Daarnaast geldt dat de biometrische gelijkenissen tussen familieleden nog wel eens tot verwarring kan zorgen. Hierdoor kan niet altijd even scherp onderscheid worden gemaakt tussen twee (verwante) personen.

      1. “Biometrische identificatie/authenticatie is geschikt voor iedereen”

      Onjuist, bij sommige mensen kunnen bepaalde typen van biometrische persoonsgegevens niet dienen ter identificatie/authenticatie. Deze onmogelijkheid kan tijdelijk zijn in geval van bijvoorbeeld verwondingen of gezondheidsaandoeningen. De onmogelijkheid kan echter ook permanent zijn door bijvoorbeeld plastische chirurgie of blijvend letsel.

      1. “Biometrische identificatie/authenticatie kan niet worden misleid”

      Onjuist, er zijn methodes en technieken waarmee biometrische gegevens kunnen worden omzeild zodat men uitgaat van een ander persoon. Hierbij kan worden gedacht aan het gebruiken van maskers of reproducties van voetafdrukken. Dergelijke technieken vereisen geen uitgebreide technische kennis of middelen!

      Verder zijn er wel geavanceerde ‘vijandige systemen’ die specifiek zijn ontworpen om beeldherkenning te misleiden.

      1. “Biometrische gegevens zijn zeer geheim”

      Raar maar waar, ook dit is onjuist. In tegenstelling tot een wachtwoord, kunnen de meeste biometrische kenmerken eenvoudig (op afstand) worden blootgelegd en vastgelegd. Immers, het gezicht, de manier van bewegen en voetafdrukken zijn meestal niet verborgen. Hierbij dient wel de kanttekening te worden geplaatst dat voor de personen die actief hun biometrische gegevens geheim willen houden, er voldoende beschikbare middelen zijn om dit te doen.

      Conclusie

      Er bestaan veel misverstanden over biometrische gegevens. In dit blog hebben wij de vijf meest voorkomende misverstanden uiteengezet. Uit de misverstanden kwam onder meer naar voren dat biometrische persoonsgegevens vaak meer informatie bevatten dan strikt noodzakelijk. Het waarborgen van de privacy, door het uitvoeren van een grondige belangenafweging en het treffen van voldoende beveiligingsmaatregelen, is aldus van groot belang bij de inzet van biometrie. Daarnaast is de verwerking van biometrische persoonsgegevens in beginsel ‘gewoon’ verboden op grond van artikel 9 AVG.


      Wilt u weten of u rechtmatig biometrische persoonsgegevens kunt verwerken? Of heeft u vragen over de uitspraak van de Hoge Raad over biometrische ontgrendeling? Neemt u dan contact op met Hester Ellemers.

      Huurprijsvermindering wegens coronacrisis: een vervolg voor de berekeningsmethode

      Huurprijsvermindering wegens coronacrisis: een vervolg voor de berekeningsmethode

      Rechtbank Amsterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108 (gepubliceerd op 29 januari 2021)

      Eerder hebben wij al een blog geschreven over een van de eerste gepubliceerde uitspraken in een bodemprocedure waarin de huurprijs werd verminderd wegens de coronacrisis. Deze blog leest u hier. In de recent gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 10 december 2020 wordt een andere methode gehanteerd om de huurprijsvermindering wegens de coronacrisis te berekenen dan in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021.

      Casus

      De huurder in deze zaak exploiteerde een hostel in de gehuurde bedrijfsruimte. De maandelijkse huurprijs van het pand bedroeg € 30.000,-. Sinds maart 2020 had de huurder echter geen huur meer betaald. De verhuurder vorderde in de procedure betaling van de achterstallige huur. De huurder beriep zich vervolgens in zijn verweer op onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronacrisis. In reconventie vorderde hij dat de huurprijs werd verminderd wegens de opgelegde overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis.

      Onvoorziene omstandigheden

      Het is niet verrassend dat de rechter ook in de onderhavige zaak oordeelde dat de coronacrisis en haar gevolgen als onvoorziene omstandigheid moeten worden aangemerkt. Dit oordeel omtrent de vraag of de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheden is in lijn met eerdere kortgedinguitspraken en met de eerst gepubliceerde bodemprocedure over dit onderwerp.

      Omdat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van deze crisis, achtte de rechter het niet redelijk dat de tegenvaller, namelijk de coronacrisis, volledig voor rekening van de huurder zou komen. De rechter oordeelde dat de negatieve gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen moest worden verdeeld. Vervolgens is het de vraag hoe dit uitgangspunt moet worden vertaald naar een wijziging van de huurprijs.

      Het berekenen van de huurprijsvermindering

      Voor de vraag of wijziging van de huurprijs op zijn plaats is en zo ja, met welk percentage, is het volgens de rechter aan de huurder om te stellen – en zo nodig te bewijzen – dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. In dit verband diende de huurder inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Op die manier kon inzichtelijk worden gemaakt wat het verschil is in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor.

      Bij de berekening van de huurprijsvermindering oordeelde de rechter vervolgens dat het uitgangspunt is dat de tegenvaller gelijk over de huurder en verhuurder moest worden verdeeld. Bij een omzetverlies van 100% komt dit erop neer dat de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De berekening die wordt toegepast is dus als volgt: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.

      Wat betekende dit voor de huurder in deze zaak?

      In dit geding heeft de huurder kunnen aantonen dat hij wegens de coronacrisis is beperkt in zijn mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Uit de door hem verstrekte cijfers bleek dat er sprake was van een omzetverlies van 83%. Dit leidde tot de volgende berekening: € 30.000 x 83% x 50% = € 12.450,-. Dit betekende dat de huurovereenkomst als volgt werd gewijzigd: de huur werd voor een aantal maanden in 2020 vastgesteld op € 17.550,- per maand (€ 30.000 – € 12.450).

      Conclusie

      Opvallend aan deze uitspraak is dat de rechtbank hier een andere berekeningsmethodiek voor het berekenen van de huurprijsvermindering hanteert dan in andere uitspraken over dit onderwerp. De methode die in deze uitspraak wordt toegepast is niet geheel in lijn met de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021. De rechtbank Amsterdam koppelde de mate van huurprijsvermindering aan de omzetdaling van de huurder, terwijl de rechtbank Den Haag dat niet heeft gedaan.

      Hoewel het op het eerste oog positief is dat de rechtbank Amsterdam rekening houdt met de specifieke omstandigheden van het geval, wordt er op deze manier weinig rekening gehouden met de belangen van de verhuurder. Dit strookt mijns inziens niet geheel met de overweging van de rechtbank dat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de crisis en de tegenvaller gelijkelijk over partijen verdeeld moet worden. Het lijkt dan redelijk om het belang van de verhuurder net zoveel te laten meewegen als het belang van de huurder.

      Het is dan ook maar de vraag of de berekeningsmethode van de rechtbank Amsterdam in ieder geschil kan c.q. zal worden toegepast. Wel blijkt hieruit in ieder geval dat de berekeningsmethodiek bij een vordering tot huurprijsvermindering wegens de coronacrisis niet in beton gegoten is en dat er tot op heden nog geen eenduidige lijn is.

      Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog of over uw situatie, neem dan gerust contact op met Saskia Bangma (06-55002239).

      Huurprijsvermindering voor horecaexploitant wegens coronacrisis

      Huurprijsvermindering voor horecaexploitant wegens coronacrisis

      Rechtbank Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461

      Op 21 januari 2021 heeft de kantonrechter in Den Haag in een van de eerste bodemprocedures geoordeeld dat de huurprijs van bedrijfsruimte waarin een horecaonderneming werd gedreven definitief werd verminderd wegens de coronacrisis en de opgelegde overheidsmaatregelen. Eerder waren er al diverse uitspraken in kort geding waarin werd geoordeeld dat de huurbetaling kon worden opgeschort tijdens de sluiting van de horeca, maar nu is ook definitieve huurprijsvermindering iets om rekening mee te houden. 

      Casus

      De huurder in deze zaak exploiteerde in de gehuurde bedrijfsruimte een restaurant-café bedrijf. Op 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen vanwege de aanpak van de coronacrisis, waaronder het sluiten van alle horecagelegenheden vanaf 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020. Vanaf 1 juni 2020 mochten de horecagelegenheden hun deuren weer openen, maar wel met de nodige beperkingen. Vanaf 14 oktober 2020 werden alle horecagelegenheden weer volledig gesloten, waarbij het afhalen/het bezorgen van maaltijden nog wel was toegestaan.

      Vanaf 25 maart 2020 bestond er tussen partijen in deze zaak discussie over het betalen van de verschuldigde huurprijs. Dit leidde uiteindelijk tot een huurachterstand over de maanden april tot en met juni 2020. De verhuurder eiste vervolgens ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en het betalen van een contractuele boete door de huurder. De huurder wenste op haar beurt een kwijtschelding van de huur dan wel een huurprijsvermindering wegens de opgelegde maatregelen. De huurder vond dit onder meer omdat sprake zou zijn van een gebrek aan het gehuurde en onvoorziene omstandigheden/overmacht die redelijkerwijs niet tot betaling van de (volledige) huur zouden mogen leiden.

      Gebrek

      De rechter wees de eisen van de verhuurder af. De huurachterstand was onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen en gelet op de achtergrond van de huurachterstand, namelijk de coronacrisis, werd de contractuele boete gematigd tot nihil. De rechter oordeelde vervolgens dat de huurder niet de gehele huurprijs was verschuldigd. Onder meer omdat de overheidsmaatregelen een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek. Juridisch betekent dit dat het gehuurde de huurder niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De huurder hoefde niet te verwachten dat een gezondheidscrisis van deze omvang en de getroffen overheidsmaatregelen de exploitatie van het gehuurde onmogelijk zou maken. De rechter achtte het daarbij niet relevant dat de overheidsmaatregelen niet zijn toe te rekenen aan de verhuurder noch de huurder.

      Uitsluiting huurprijsvermindering

       Partijen hadden in deze zaak in de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden, gebaseerd op het ROZ-model, de mogelijkheid tot huurprijsvermindering contractueel uitgesloten. De rechter oordeelde echter dat de uitsluiting niet een geslaagd beroep op huurprijsvermindering in de weg staat. Het beroep van de huurder op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid kan dus naar het oordeel van de rechter de contractuele uitsluiting van de mogelijkheid tot huurprijsvermindering doorbreken.

      Onvoorziene omstandigheden / redelijkheid en billijkheid

      Een partij kan met een beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek ervoor zorgen dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigt of zelfs de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbindt. Dit is mogelijk indien ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht van partijen. Gebleken is dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de omstandigheid van het uitbreken van een gezondheidscrisis en bijbehorende overheidsmaatregelen niet hebben verdisconteerd in de huurovereenkomst. De rechter oordeelde dan ook dat de coronacrisis en de opgelegde overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De rechter achtte deze omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet kan worden verlangd. De vraag is vervolgens hoe de rechter een en ander weer in balans kan brengen.

      Huurprijsvermindering

      De rechter woog bij zijn oordeel enerzijds mee dat het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar is gesteld aan de huurder, maar dat deze ter beschikkingstelling de facto iedere zin heeft verloren, nu het gehuurde niet althans niet volledig kon worden gebruikt. Anderzijds achtte de rechter een volledige kwijtschelding van de huur evenmin redelijk. De rechter oordeelde dat het financiële nadeel van de coronacrisis moest worden verdeeld tussen partijen. In zijn beoordeling betrok de rechter de financiële gegevens van de huurder en de oorzaak van het teruglopen van de inkomsten. De vraag of het bedrijf van de huurder al voor de coronacrisis een financieel ongezond bedrijf was, achtte de rechter irrelevant omdat de procedure is opgestart wegens huurachterstand ontstaan door de coronacrisis.

      De rechter oordeelde uiteindelijk dat voor de periode dat horecagelegenheden volledig de deuren moesten sluiten van de overheid, de huurder slechts 50% van de huur is verschuldigd. Voor de periode waarin de horecagelegenheid wel open was maar met de nodige beperkingen, wordt de huurprijs door de rechter met 25% verminderd.

      Tips voor verhuurders

      Uit deze uitspraak blijkt dat het bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in de aankomende periode belangrijk is om met de huurder de coronacrisis en haar gevolgen expliciet te bespreken en een en ander schriftelijk vast te leggen. Op die manier kan een discussie over de voorzienbaarheid van de gevolgen van de coronacrisis worden voorkomen. Speelt er al een discussie over huurprijsvermindering of volledige huurkorting wegens de coronacrisis, dan is het verstandig om een onderbouwing te verlangen van de huurder waaruit voldoende blijkt dat er sprake is van een penibele financiële situatie wegens de coronacrisis en niet wegens een andere oorzaak.

      Gevolgen

      Deze uitspraak is zoals gezegd de eerste (gepubliceerde) uitspraak in een bodemprocedure over definitieve huurprijsvermindering wegens de coronacrisis. De uitspraken van voorzieningenrechters omtrent huurprijsvermindering wegens corona laten echter een genuanceerder beeld zien: er zijn voldoende uitspraken waarin anders werd geoordeeld, de belangen van de verhuurder zwaarder werden meegewogen en een vordering tot huurprijsvermindering niet werd gehonoreerd. Ook in de literatuur bestaat er discussie over de vraag of de coronacrisis leidt tot een gebrek aan het gehuurde. Het is nog onbekend of de verhuurder hoger beroep heeft ingesteld tegen de onderhavige uitspraak. Duidelijk is in ieder geval dat het oordeel van de bodemrechter afhankelijk is van alle omstandigheden van het geval en dat deze uitspraak niet met zich mee brengt dat elke vordering tot huurprijsvermindering wegens de coronacrisis zal worden toegewezen.

      Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog of over uw situatie, neem dan gerust contact op met Saskia Bangma (06-55002239)

      INretail en TRIP zetten samenwerking voort!

      INretail en TRIP zetten samenwerking voort!

      Retailers hebben een moeilijk jaar achter de rug en helaas zal ook 2021 nog volop uitdagingen brengen. INretail behartigt de belangen van ruim 13.000 winkeliers. Hun werk is nog nooit zo belangrijk geweest als nu. INretail beschikt over eigen juristen en bedrijfsadviseurs, maar bepaalde onderdelen zijn zo specialistisch dat externe hulp wordt ingeschakeld. Bijvoorbeeld als er sprake is van liquiditeitsproblemen, beëindiging of juist doorstart van een retailonderneming, advies bij een crediteurenakkoord (bijv. in het kader van de WHOA), het aanvragen van een faillissement of schuldsaneringsregeling enz. Maar ook bij fusies en overnames wordt intensief samengewerkt. In al deze gevallen staan de bedrijfsadviseurs, advocaten en notarissen van TRIP klaar. Vanwege de succesvolle samenwerking, is besloten het partnerschap de komende twee jaar voort te zetten.

      Voor vragen kunt u contact opnemen met Dave Quadvlieg (INretail) 06-12507135 of Christian Glas (TRIP) 06-14884043