Het spoedwetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Het spoedwetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De huidige coronacrisis heeft op iedereen een zeer grote impact en het raakt de gehele samenleving. Zo ook de huurders van woonruimte wiens huurovereenkomst afloopt in de komende periode. Het kabinet heeft in dat kader al eerder aangekondigd om de nodige spoedregelgeving op te stellen om te voorkomen dat huurders op straat komen te staan tijdens de coronacrisis.

Daarom heeft minister Van Veldhoven–van der Meer van Milieu en Wonen op 6 april 2020 het spoedwetsvoorstel ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ bekendgemaakt en toegezonden aan de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel maakt het, kort samengevat, mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020 te verlengen met één, twee of drie maanden. Waarom is deze spoedwetgeving noodzakelijk en wat houdt het wetsvoorstel precies in?

Huidige wetgeving

Onder de huidige wetgeving eindigen tijdelijke huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte) in beginsel na het verstrijken van de afgesproken huurtermijn, mits de verhuurder tijdig het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd. Als partijen deze huurovereenkomst willen verlengen, dan kan dat alleen voor onbepaalde tijd. Een verlenging voor een tijdelijke periode is niet mogelijk. Bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd geldt volledige huurbescherming en zijn de beëindigingsmogelijkheden voor een verhuurder zeer beperkt.

Als verhuurders hun woning niet voor onbepaalde tijd kunnen of willen verhuren, heeft de huidige wetgeving als praktisch gevolg dat huurders na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst een nieuwe woning zullen moeten zoeken. De minister vindt dat in de huidige coronacrisis geen wenselijke situatie. Om die reden beoogt zij enige flexibiliteit aan te brengen in de wetgeving met het nu aan de Tweede Kamer toegezonden wetsvoorstel.

Inhoud wetsvoorstel

Het wetsvoorstel regelt, puntsgewijs weergegeven, het volgende voor tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen tussen 31 maart en 1 juli 2020:

  • Zowel verhuurder als huurder kan aan de andere partij schriftelijk verzoeken om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden. De huurovereenkomst kan echter niet worden verlengd tot een latere datum dan 1 september 2020.
  • De verhuurder wordt verplicht om de huurder bij de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst te informeren over de verlengingsmogelijkheden van de onderhavige wet.
  • Een verlengingsverzoek van de huurder moet vervolgens worden gedaan binnen één week na deze aanzegging.
  • De verhuurder mag een verlengingsverzoek van de huurder slechts weigeren in specifieke gevallen, die in het wetsvoorstel zijn opgenomen (zie hierna) en wel binnen een week na het verzoek van de huurder;
  • De huurder is bij zijn reactie op een verlengingsverzoek van de verhuurder niet gebonden aan specifieke weigeringsgronden, maar mag steeds naar eigen goeddunken een verlenging weigeren.

Een belangrijk punt waarop verhuurders alert moeten zijn, is de in het wetsvoorstel opgenomen informatieplicht over de verlengingsmogelijkheden. Onder de huidige wetgeving is opgenomen dat de verhuurder minimaal een maand voor het eindigen van de huurtermijn dat einde moet aanzeggen. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, dan moet deze aanzegging ook de verlengingsmogelijkheden van het wetsvoorstel vermelden. Het wetsvoorstel bevat op zichzelf geen sanctie op het overtreden van deze verplichting voor de verhuurder, maar het is niet ondenkbaar dat een rechter het niet naleven van deze verplichting zal kunnen sanctioneren door te oordelen dat er niet tijdig een deugdelijke aanzegging heeft plaatsgevonden, met het gevolg dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Weigeringsgronden voor de verhuurder

De verhuurder mag alleen een verzoek tot verlenging weigeren als hij de woning:

  • heeft verkocht aan een derde en zich heeft verplicht de woning vrij van huur over te dragen;
  • opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;
  • zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
  • wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich aan derden heeft verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  • wil slopen en de verhuurder heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.

De verhuurder kan ook een verzoek tot verlenging weigeren indien hij, binnen één week na ontvangst van het verlengingsverzoek, schriftelijk weigert daarmee in te stemmen omdat de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder (bijvoorbeeld vanwege slecht betalingsgedrag of het hebben veroorzaakt van overlast).

Vervolg bij weigering verhuurder

Als de verhuurder niet instemt met het verlengingsverzoek, dan kan de huurder een verzoek tot verlenging indienen bij de rechtbank middels het indienen van een verzoekschrift. Een dergelijk verzoek zal als urgente zaak worden behandeld, zo blijkt uit de Algemene regeling zaaksbehandeling Rechtspraak. Daarin is opgenomen dat verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten in principe worden aangemerkt als ‘zeer urgente zaken’ en de kantonrechter een dergelijke verzoek dus zal behandelen. De huurovereenkomst blijft in beginsel van kracht totdat de rechter heeft beslist op het verlengingsverzoek.

Verloop van de procedure

In deze procedure wordt getoetst of de door de verhuurder gehanteerde weigeringsgrond doel treft. Ook kan de verhuurder verzoeken om, voor zover dat niet het geval zou zijn, een eerder tijdstip van beëindiging. Voor toewijzing hiervan is noodzakelijk dat de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij het eindigen van de huurovereenkomst op een eerder tijdstip dan het tijdstip waar de huurder om verzoekt, bijvoorbeeld als zich nadien een weigeringsgrond voor zal doen. Tegen een beschikking van de rechter op een verlengingsverzoek staat geen hoger beroep open: de beslissing van de kantonrechter is dus meteen definitief en bindend voor partijen.

Tot slot

Het wetsvoorstel biedt huurders de ruimte om tijdens de coronacrisis in hun huidige woning te kunnen blijven wonen. Ook voor verhuurders biedt het wetsvoorstel uitkomst. Zij worden in deze crisis niet langer voor het blok gezet of de huurovereenkomst moet worden beëindigd of moet worden verlengd voor onbepaalde tijd. Deze tijdelijke wet is daarom een welkome maatschappelijke oplossing die voorziet in een behoefte van zowel verhuurders als huurders en die op het eerste gezicht ook voldoende juridische waarborgen biedt voor beide partijen.

Het is afwachten of de Tweede Kamer en de Eerste Kamer daar ook zo over denken en het wetsvoorstel spoedig zal worden aangenomen. Het wetsvoorstel is tot op heden nog niet aangenomen maar het is verstandig dat verhuurders al wel rekening houden met het wetsvoorstel, voornamelijk door aan de huurders met een tijdelijke huurovereenkomst die per medio of eind mei 2020 eindigt, zekerheidshalve nog een aanzegging te versturen waarin de huurders worden geattendeerd op het mogelijk in werking treden van het wetsvoorstel en de mogelijkheden tot verlenging die dat met zich meebrengt.

Mocht u vragen hebben over het wetsvoorstel of wat dit voor uw situatie betekent, neem dan gerust contact op met Saskia Bangma (s.bangma@triplaw.nl / 06 55 00 22 39).

Lees hier meer over de veel gestelde vragen over de impact van de Corona-maatregelen.

Mijn klant verlengt eenzijdig de betalingstermijn, wat nu?

In de media zie je steeds meer berichten verschijnen over met name retailbedrijven, die vanwege de Corona-crisis eenzijdig besluiten om hun betalingstermijnen te verlengen. Daarbij worden erg lange termijnen genoemd, van soms wel 120 dagen. Kan dat zomaar?

Het antwoord daarop is ‘nee’. Dat kan in principe niet zomaar.

We hebben in Nederland een wettelijke regeling inzake betalingstermijnen bij handelsovereenkomsten. Dat zijn kort gezegd transacties tussen bedrijven onderling. Uitgangspunt daarbij is dat partijen onderling hun betalingstermijn overeenkomen. Is geen termijn afgesproken, dan geldt de wettelijke betalingstermijn. Die bedraagt 30 dagen. Deze termijn gaat, afhankelijk van de situatie en een aantal uitzonderingen daargelaten, lopen vanaf de ontvangst van de factuur of vanaf het moment waarop de prestatie is geleverd.

Betaalt een debiteur te laat, dan is hij rente verschuldigd. In principe is dat de overeengekomen rente. Is geen rentepercentage overeengekomen, dan geldt de wettelijke rente. Bij handelstransacties bedraagt die rente momenteel 8% op jaarbasis.

Partijen spreken dus in beginsel zelf een betalingstermijn af. De mogelijkheid daartoe is echter niet onbeperkt. Als uitgangspunt mag een betalingstermijn maximaal 60 dagen bedragen. Volgens de wet kunnen partijen alleen een termijn overeenkomen die langer is dan 60 dagen als dit niet ‘kennelijk onbillijk’ is jegens de schuldeiser. Daarbij wordt gekeken naar de vraag of er objectieve redenen zijn om af te wijken van de 60-dagen termijn, naar de aard van de prestatie en naar eventuele afwijkingen van gebruikelijke handelspraktijken.

Is de schuldenaar een zogeheten ‘grote onderneming’ en diens wederpartij niet? Dan kan überhaupt geen langere betalingstermijn dan 60 dagen worden overeengekomen. Doet men dat toch, dan is die afspraak nietig.

Een eenzijdige aanpassing van de geldende betalingstermijn is, tenzij dat recht in de overeenkomst is voorbehouden, juridisch niet mogelijk. Een contractspartij hoeft dat niet te accepteren. In de praktijk blijkt echter dat grote retailondernemingen vaak een dusdanig overwicht op hun contractspartijen hebben dat deze genoegen nemen met een langere betalingstermijn.

MKB Nederland en VNO-NCW roepen bedrijven overigens op om zich juist ook in deze tijd te houden aan de wettelijke betalingstermijnen. Zij vragen ondernemers die met langere betalingstermijnen geconfronteerd worden, zich te melden via www.betaalme.nu.

Vragen?

Meer vragen over de effecten van de Corona-crisis op overeenkomsten? Zie onze speciale Q & A. Ook kunt u contact opnemen met Romana Bremer.

Wet Compensatieregeling Transitievergoeding

In deze bizarre tijd kan het u wellicht ontschoten zijn: met ingang van 1 april 2020 kan bij het UWV een aanvraag voor compensatie worden ingediend voor een aan een werknemer betaalde transitie- of beëindigingsvergoeding wiens arbeidsovereenkomst wegens ziekte is beëindigd of niet wordt voortgezet. Hieronder zullen wij kort de voorwaarden voor compensatie op een rijtje zetten.

Een werkgever is op grond van de Wet Compensatie Transitievergoeding alleen gerechtigd tot compensatie van een betaalde vergoeding indien (1) de arbeidsovereenkomst van de werknemer wegens ziekte is beëindigd en (2) de arbeidsovereenkomst is beëindigd nadat het recht op loon tijdens ziekte is komen te vervallen. Doorgaans is dit na twee jaar ziekte. Tevens bestaat recht op compensatie van een betaalde vergoeding indien de arbeidsovereenkomst van rechtswege is geëindigd en de werknemer op het tijdstip waarop de arbeidsovereenkomst is geëindigd arbeidsongeschikt was ten gevolge van ziekte. De Wet Compensatie Transitievergoeding is alleen van toepassing indien de arbeidsovereenkomst beëindigd of niet voortgezet is op of na 1 juli 2015.

De Wet Compensatie Transitievergoeding is ook van toepassing op het beëindigen of niet langer voortzetten van de arbeidsovereenkomst met wederzijds goedvinden wegens langdurige ziekte. Ook beëindigingsvergoedingen die zijn overeengekomen in een vaststellingsovereenkomst komen dus voor compensatie in aanmerking als is voldaan aan de voorwaarden.

De compensatie is op de volgende twee punten gemaximeerd:

  1. De compensatie waarop een werkgever aanspraak kan maken, bedraagt nooit meer dan de transitievergoeding waartoe de werknemer gerechtigd is na twee jaar ziekte; en
  2. De compensatie van een betaalde vergoeding zal ook nooit meer bedragen dan het bruto loon dat aan de werknemer is betaald gedurende de eerste twee jaar van ziekte.

Het tweede punt is niet in werking getreden per 1 april 2020, hetgeen betekent dat de compensatie alleen gemaximeerd is op het eerste punt. Vanuit werkgevers zijn vragen gesteld over de hoogte van de compensatie indien tijdens de eerste twee jaar van ziekte ook een uitkering (bijvoorbeeld een vervroegde IVA-uitkering (WIA), een WAZO-, WAJONG-, WGA- of Ziektewetuitkering (no-riskpolis)) of loonkostensubsidie is verstrekt aan de werknemer. Op grond van de Wet Compensatie Transitievergoeding worden dergelijke uitkeringen en loonkostensubsidie namelijk niet aangemerkt als loon tijdens ziekte, waardoor de compensatie lager uitvalt. Er wordt momenteel onderzocht of, hoe en met welke van de eventueel verstrekte socialezekerheidsuitkeringen aan een werknemer bij het vaststellen van het maximale compensatiebedrag rekening kan worden gehouden.

In beginsel heeft te gelden dat aanvragen voor compensatie van een betaalde transitievergoeding niet door het UWV in behandeling worden genomen indien de volledige vergoeding nog niet aan de werknemer is betaald of indien meer dan zes maanden zijn verstreken nadat de volledige vergoeding door de werkgever aan de werknemer is verstrekt. Een overgangsregeling geldt voor vergoedingen die zijn betaald vóór 1 april 2020. Voor deze “oude gevallen” geldt dat de aanvraag vóór 1 oktober 2020 moet zijn ingediend bij het UWV om in behandeling te kunnen worden genomen. Het UWV zal binnen acht weken na het indienen van de aanvraag een beslissing nemen. Voor alle oude aanvragen geldt echter een beslistermijn van 26 weken.

Op de website van het UWV kunt u een aanvraag voor compensatie indienen en daar vindt u ook welke gegevens u nodig heeft voor een aanvraag.

Vragen?
Heeft u vragen over de Wet Compensatieregeling Transitievergoeding, neem dan contact op met Joost Funke of Robbie Loes Leyten.