Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht

Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht

Procedure tegen de Staat 

Het Nederlandse huurrecht voor woonruimte is in hoge mate gereguleerd. Huurovereenkomsten kunnen niet zomaar worden opgezegd en huurprijzen zijn voor een groot deel van de huurmarkt wettelijk geregeld. Ook de verdeling van een deel van de sociale huurwoningvoorraad is aan regels gebonden door de Huisvestingswet. Daarnaast gelden specifieke fiscale regelingen, waaronder de Wet verhuurderheffing. Verhuurders van sociale huurwoningen worden al met al beperkt in hun vrijheid om over hun woningen te beschikken. Een aantal van hen – deels verenigd in de stichting Fair Huur voor Verhuurders – zag hierin aanleiding om een procedure te beginnen tegen de Staat. De centrale stelling daarin was dat het Nederlands huurstelsel in strijd is met artikel 1 bij het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag inzake de Rechten van de Mens. Dit artikel beschermt, kort gezegd, het eigendomsrecht. Op 26 januari 2018 heeft de Hoge Raad in twee arresten (ECLI:NL:HR:2018:109 en ECLI:NL:HR:2018:110) geoordeeld dat van schending van het eigendomsrecht geen sprake is.

In beide zaken werd gesteld dat het Nederlands huurstelsel als zodanig in strijd is met het eigendomsrecht. Anders gezegd, de strijd werd in deze procedure gevoerd op het niveau van de regelgeving zelf. Daarom was de Staat – verantwoordelijk voor de wetgeving – gedagvaard. De inspiratie daarvoor werd geput uit eerdere arresten van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM), met name in een zaak tegen Polen. Daarin had het EHRM geoordeeld dat sprake was van schending van het eigendomsrecht op wetgevingsniveau. Overigens had het Poolse constitutionele hof ook al geoordeeld dat het eigen huurrechtstelsel in strijd was met het eigendomsrecht. Polen was daardoor genoodzaakt het huurstelsel te herzien. In Nederland liep het anders.

“Fair balance”; bestaat een recht op winst?  

Zowel de rechtbank Den Haag als het gerechtshof Den Haag stelden de Staat in het gelijk. Kort samengevat, kwamen zij tot het oordeel dat weliswaar sprake was van een inperking (regulering) van het eigendomsrecht, maar dat deze is gebaseerd op de wet, een legitiem doel dient en noodzakelijk is in een democratische samenleving. Onderdeel van die laatste afweging was een beoordeling of met  het wettelijk systeem als zodanig (dus op regelgevingsniveau) een zogeheten ‘fair balance’ wordt bereikt. Alleen dit laatste – de fair balance – was bij de Hoge Raad nog onderwerp van discussie.

Het betoog van de verhuurders kwam erop neer dat de Nederlandse regelgeving tot gevolg heeft dat verhuurders van woonruimte kunnen worden geconfronteerd met verlies op de exploitatie of geen ‘decent profit’ of ‘minimal profit’ kunnen realiseren. In enkele arresten van het EHRM was dit aanleiding om tot het oordeel te komen dat geen fair balance was bereikt. De Hoge Raad verwerpt dit standpunt. Dit allereerst omdat de verhuurders niet aannemelijk hadden gemaakt dat particuliere verhuurders in de sociale huursector als regel of in de meerderheid van gevallen al dan niet structureel verlies lijden of geen redelijke of minimale winst kunnen behalen. Meer principieel oordeelt de Hoge Raad echter dat ook als dit het geval zou zijn, dat nog geen strijd met het eigendomsrecht oplevert. Of winst kan worden gemaakt, is slechts een van meerdere omstandigheden die in ogenschouw moeten worden genomen. Een belangrijke omstandigheid is ook dat verhuurders, zonder dwang van overheidswege, uit vrije wil tot verhuur overgaan of sociale huurwoningen aankopen. Dat niet steeds winst kan worden behaald of zelfs verlies wordt geleden, brengt niet mee dat het Nederlands huurstelsel in strijd is met het eigendomsrecht. Daarmee was het pleit beslecht.

Individuele onevenredige last

De Hoge Raad overweegt wel dat de Nederlandse regelgeving kan meebrengen dat in individuele gevallen wel met succes een beroep op het eigendomsrecht kan worden gedaan. Ook op het individuele niveau dient sprake te zijn van een fair balance tussen het algemeen belang en de bescherming van het belang en de grondrechten van het individu. De fair balance is afwezig indien de betrokken verhuurder een individuele onevenredige last moet dragen. Dat zal dus in het concrete geval door de verhuurder moeten worden aangetoond. In deze zaken was echter niet aangetoond dat van zo’n individuele onevenredige last sprake was.

De lat ligt hoog

De procedure in Nederland is hiermee beëindigd. Het is nog mogelijk dat een klacht bij het EHRM wordt ingediend. In een arrest van 2 juli 2013 verklaarde het EHRM klachten van individuele verhuurders echter al niet ontvankelijk omdat deze ‘manifestly ill founded’ (kennelijk ongegrond) werden geacht. De kans dat het EHRM daar op regelgevingsniveau anders over zal oordelen lijkt daarmee niet groot. Voor Nederlandse verhuurders van sociale huurwoningen betekent dit dat zij – als zij zich op het eigendomsrecht willen beroepen – zullen moeten aantonen dat in hun geval sprake is van een individuele onevenredige last. De lat ligt dus hoog.  

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan vooral contact op met Elmer van der Kamp

Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?

Natrekking versus wegbreekrecht; voor wie gaat de zon op?

Een interessante uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 20 december 2017 laat het spanningsveld zien dat kan ontstaan wanneer huurders opstallen realiseren op gehuurde grond. Als die opstallen duurzaam verenigd zijn met de grond, worden zij daardoor nagetrokken. Het gevolg daarvan is dat de eigenaar van de grond ook eigenaar van de opstallen wordt. Dat wil overigens niet zeggen dat de opstallen dan óók worden verhuurd. Verhuur van losse grond blijft verhuur van losse grond, tenzij partijen iets anders overeenkomen. Meestal heeft de verhuurder daar geen belang bij, omdat de huurder van losse grond geen huur- of ontruimingsbescherming heeft. In deze zaak lag dat anders.

Zonnepanelen roerende of onroerende zaken?

Heel in het kort werd door een gemeente grond verhuurd aan Zonnepark B.V. Zonnepark B.V. verhuurde onder aan 1724 B.V. (een werkmaatschappij) die op haar beurt onderverhuurde aan een coöperatie. Op de grond waren zonnepanelen aangebracht die deels door de coöperatie waren betaald. Toen zowel Zonnepark B.V. als 1724 B.V. failliet gingen, ontstond een geschil over de eigendom. De coöperatie nam daarbij het standpunt in dat de zonnepanelen roerende zaken waren waar zij recht op had, de gemeente dat deze onroerend waren en daarmee haar eigendom. Uiteindelijk kregen zij geen van beide gelijk.

Wel eigenaar van de zaak, maar geen recht op de waarde ervan

Volgens de rechtbank moet het zonnepark als een onroerende zaak worden gekwalificeerd, omdat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dat was ook naar buiten kenbaar. Dat het zonnepark in enkele dagen kon worden verwijderd doet daaraan niet af en het standpunt van de belastingdienst (dat het park als roerend had aangemerkt) ook niet. Daarmee strandde het betoog van de coöperatie dat was gebaseerd op het roerend zijn van het zonnepark. De gemeente kreeg hiermee gelijk in haar standpunt dat zij door natrekking eigenaar van het zonnepark was geworden. Dat zij daarmee ook recht had op het zonnepark of de waarde daarvan, blijkt echter een brug te ver.

Wegbreekrecht: zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) mogen worden weggenomen

Het huurrecht bevat een specifieke regeling voor de zogeheten zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV in het jargon). Als een huurder een ZAV realiseert, mag hij die in beginsel uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst ook weer wegnemen (artikel 7:216 BW). Hiermee wordt voorkomen dat de verhuurder ten koste van de huurder wordt verrijkt. De huurder moet het gehuurde dan wel weer in de oorspronkelijke toestand terugbrengen. Er worden overigens vaak andersluidende afspraken gemaakt, maar bij gebreke daarvan mag de huurder de door hemzelf aangebrachte zaken dus wegnemen. In deze zaak bestond nog discussie over de vraag of nu de huurder (Zonnepark B.V.) of de onderhuurder (1724 B.V.) dit wegbreekrecht mocht uitoefenen. De rechtbank vindt dit uiteindelijk voor de uitkomst in deze zaak niet relevant, maar overweegt wel dat ook een onderhuurder van het wegbreekrecht gebruik kan maken. Daarmee viste ook de gemeente achter het net.

Conclusie: beding een opstalrecht of afwijkende afspraken

Het vonnis toont nog maar eens aan dat het verstandig kan zijn om een huurovereenkomst met een opstalrecht te combineren. Voor de coöperatie zou dat de manier zijn geweest om haar beoogde eigendom veilig te stellen. De uitspraak laat ook zien dat het huurrecht soms door het goederenrecht heen fietst. Een verhuurder die goederenrechtelijk (door natrekking) eigenaar is, moet dan toch toestaan dat de huurder bepaalde zaken wegneemt. Wie dat niet wil, zal andere afspraken moeten maken.

Mocht u meer vragen over deze uitspraak of andere huurgerelateerde onderwerpen hebben, neem dan gerust contact op met Elmer van der Kamp

Drie nieuwe vennoten voor Trip Advocaten & Notarissen

Drie nieuwe vennoten voor Trip Advocaten & Notarissen

Per 1 januari 2018 heeft Trip Advocaten & Notarissen mrs. Elmer van der Kamp, Jochem Frons en Wybe Mollema tot vennoot benoemd.

Elmer van der Kamp houdt zich bezig met civiel vastgoed, (complexe) vastgoedtransacties, zakelijke rechten (erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden) en huurrecht. Hij heeft ook ruime ervaring op het gebied van het overheidsprivaatrecht en bijzondere wetgeving. Naast commerciële partijen staat hij vele overheden en (semi-)publieke instellingen bij. Elmer van der Kamp is redactielid van Jurisprudentie in Nederland (JIN), redactiemedewerker van het Tijdschrift voor Huurrecht (WR) en mede-auteur van Sdu Commentaar Burgerlijk Procesrecht.

Jochem Frons is gespecialiseerd in arbeidsrecht en pensioenrecht. Hij staat in deze vakgebieden voornamelijk werkgevers bij, waaronder tal van zorginstellingen, onderwijsinstellingen en overheden. Ook treedt hij op voor raden van toezicht, directeuren en managers. Jochem Frons is bestuurslid van de Vereniging Noordelijke Advocaten Arbeidsrecht (VNAA), lid van de Vereniging Arbeidsrecht Advocaten Nederland (VAAN) en lid van de netwerkorganisatie Jong Management.

Wybe Mollema is gespecialiseerd in ondernemingsrecht, insolventierecht en contractenrecht en treedt op als curator in faillissementen. Wybe Mollema staat ondernemingen en diverse banken bij en heeft een niche ontwikkeld in de kinderopvang. Wybe Mollema is een van de drijvende krachten achter de Verkiezing Friese Onderneming van het Jaar en is lid van diverse commerciële netwerken, zo ook bij de betaald voetbalorganisaties in Friesland (SC Cambuur en sc Heerenveen). Het sporten zelf laat hij overigens aan zijn fietsende broer Bauke over.

Met de toetreding van deze drie vennoten versterkt Trip haar rol als juridische dienstverlener voor ondernemingen, onderwijs, zorg en de overheid.

Transitievergoeding bij langdurig arbeidsongeschiktheid: geld terug?

Transitievergoeding bij langdurig arbeidsongeschiktheid: geld terug?

Sinds de Wet Werk en Zekerheid (WWZ) is ingevoerd op 1 juli 2015 moet de werkgever aan de werknemer een transitievergoeding betalen als hij de arbeidsovereenkomst opzegt. Ook bij opzegging wegens langdurige arbeidsongeschiktheid. Dat terwijl de werkgever dan al twee (en soms zelfs drie) jaar het loon heeft doorbetaald zonder dat daar een tegenprestatie van de werknemer tegenover stond. Ook is niet goed uit te leggen waarom een transitievergoeding (!) verschuldigd is als de werknemer duurzaam en volledig arbeidsongeschikt is en (de rest van zijn werkzame leven niet meer zal werken, maar) recht heeft op een IVA-uitkering.

Asscher gaf destijds toe dat dit een ‘weeffout’ was in de WWZ. Helaas was die erkenning toen geen reden om de wet te repareren.

Wel heeft het vorige kabinet uiteindelijk besloten werkgevers die in die situatie de transitievergoeding moeten betalen, te compenseren. Dat leidde op 23 maart 2016 tot het ‘Wetsvoorstel transitievergoeding bij ontslag wegens o.a. bedrijfseconomische omstandigheden’. Dat wetsvoorstel voorziet in een nieuw artikel 7:673e BW. Daarin wordt bepaald dat het UWV de werkgever de transitievergoeding compenseert als de arbeidsovereenkomst is beëindigd (of niet is verlengd) omdat de werknemer wegens ziekte niet meer in staat was de arbeid te verrichten.

Het UWV doet dat natuurlijk niet spontaan. De werkgever die een transitievergoeding betaald heeft, moet daarom verzoeken. De werkgever kan dat verzoek ook doen als er geen sprake was van opzegging, maar de arbeidsovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden door middel van een vaststellingsovereenkomst.

Het UWV betaalt dan de werkgever de transitievergoeding die verschuldigd was op de dag dat aan de loondoorbetalingsperiode van 104 weken een einde is gekomen.

Dit wetsvoorstel was controversieel verklaard en werd geparkeerd gedurende de (lange) formatie. In het regeerakkoord voor Rutte III van 10 oktober 2017 is aangekondigd dat het wetsvoorstel zal worden doorgezet, zodat werkgevers bij een ontslag van een werknemer wegens langdurige arbeidsongeschiktheid gecompenseerd worden voor de transitievergoeding.

Het is nu nog onduidelijk hoe de wet er precies uit zal zien. Er was veel kritiek op het oorspronkelijke wetsvoorstel. De Afdeling (Raad van State) adviseerde de vergoedingsregeling te heroverwegen.

De oorspronkelijk beoogde ingangsdatum was 1 januari 2019. We weten niet of dat gehaald wordt.

Belangrijk onderdeel van het oorspronkelijke wetsvoorstel was dat de compensatie met terugwerkende kracht wordt uitbetaald. De regering wilde de maatregel van toepassing laten zijn in alle situaties waarin de arbeidsovereenkomst op of na 1 juli 2015 (datum van inwerkingtreding van de WWZ) is geëindigd of niet is voortgezet door arbeidsongeschiktheid. Op die manier wordt voorkomen dat werkgevers die voor en na inwerkingtreding van de compensatieregeling tot ontslag overgaan, verschillend worden behandeld. Het is nog niet bekend of deze terugwerkende kracht er daadwerkelijk komt, maar je kunt nu al voorsorteren op als die komt.

Dat betekent dat werkgevers er nu al goed aan doen om alle mogelijk in aanmerking komende gevallen te documenteren. Iemand in het bedrijf moet bijhouden in welke dossiers de werkgever het UWV later misschien om compensatie kan verzoeken. En als de betreffende HR-adviseur ergens anders gaat werken, moet die lijst zorgvuldig worden overgedragen. Ook alle achterliggende stukken moeten bewaard worden. Stukken om de hoogte van de op het moment van 104 weken ziekte verschuldigde transitievergoeding te berekenen (loonstrook, toen geldende cao, evt. transitie- of inzetbaarheidskosten die in mindering zijn gebracht op de transitievergoeding waardoor een lager bedrag aan de werknemer is betaald, die komen namelijk ook voor de compensatie in aanmerking) en bewijsstukken van de duur van de arbeidsongeschiktheid.

Dus, ja, de werkgever krijgt ooit geld terug, mits hij alert is. Het recht is er voor de wakkeren, dat blijkt maar weer.

Mocht u meer willen weten over dit onderwerp of andere arbeidsrechtgerelateerde onderwerpen, neem dan vooral contact op met Eef van de Wiel