Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan?

Overlast door huurders: wat vindt het Gerechtshof daarvan? 

Overlast door huurders komt in verschillende vormen en helaas met enige regelmaat voor. Als verhuurder is het soms lastig om te bepalen in hoeverre overlast reden is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te kunnen gaan. Wat te doen als een huurder zich buiten het gehuurde misdraagt? En, blijft een verhuurder buiten schot als huurders een andere huurder belagen? Drie Gerechtshoven deden onlangs uitspraken, waarin deze vragen aan de orde kwamen.

Uitspraak 1. Huurder mishandelt een door verhuurder ingeschakelde stukadoor

Een woningcorporatie (verhuurder) schakelt een stukadoor in om werkzaamheden te verrichten in de verhuurde woning. De huurder van de woning mishandelt de stukadoor terwijl die zijn werkzaamheden buiten het gehuurde uitvoert. Dat gaat de woningcorporatie te ver en zij ontbindt de huurovereenkomst. Terecht? De huurder geeft te kennen aan een psychische aandoening te lijden en afhankelijk te zijn van mantelzorg. De kantonrechter gaat mee in het verhaal van de huurder en wijst de vordering van de verhuurder af. Het Hof komt tot een ander oordeel (10 januari 2017) en oordeelt dat er wel degelijk sprake is van (ernstige) wanprestatie. De mishandeling was ernstig – de huurder was inmiddels ook onherroepelijk veroordeeld wegens mishandeling – en er was een verband met de huurovereenkomst. De stukadoor was immers ingeschakeld door de verhuurder, die erop moet kunnen rekenen dat haar huurders ook door haar ingeschakelde derden geen geweld aandoen. Met betrekking tot de psychische gesteldheid van de huurder stelt het hof dat van een verband tussen huurders’ gesteldheid en diens woonbelang onvoldoende sprake is. Ook bleek niet dat de huurder de begeleiding kreeg die was gericht op het voorkomen van nieuwe incidenten. Weliswaar was de verhuurder een woningcorporatie die “als sociale verhuurster te maken heeft met lastige huurders en daarmee om zal moeten gaan”, maar hier was duidelijk een grens overschreden.

Uitspraak 2. Wapens, gestolen goederen en drugs in woning en loods

Huurders huren een woning en naastgelegen loods. Bij een inval treft de politie (vuur)wapens, (gestolen) fietsen en contanten aan in de woning. In de loods treft de politie zelfs zware wapens (onder andere een raketwerper), explosieven, hennepstekjes, professioneel vuurwerk, drugs en gestolen goederen aan. Reden genoeg voor de kantonrechter om de huurovereenkomsten te ontbinden en de huurders te veroordelen tot ontruiming van de loods en de woning, omdat al deze zaken een gevaar voor de omgeving vormen.
De huurders zijn het hier niet mee eens en gaan in hoger beroep. Volgens de huurders is sprake van twee huurovereenkomsten en was het voldoende geweest om alleen de huurovereenkomst van de loods te ontbinden. Huurders wonen al 33 jaar in de woning en hun woonomstandigheden zijn moeilijk. Het hof gaat hier niet in mee (13 december 2016). Het hof oordeelt dat ook in de woning wapens, gestolen zaken en contanten zijn aangetroffen en dat de afstand tot de loods zo gering was dat de directe omgeving van de loods ook de directe omgeving van de woning vormt. Binnen die omgeving dienden de huurders zich van de vastgestelde gedragingen te onthouden. Dit temeer omdat de aangetroffen zaken groot gevaar voor de omgeving opleverden, bij het uitbreken van brand in de loods het leed niet te overzien zou zijn geweest en de aanwezigheid van hennepplanten doorgaans gepaard gaat met criminele activiteiten. Ontbinding en ontruiming was dus gerechtvaardigd.

Uitspraak 3. Stelselmatig pesten door huurders

Het komt ook voor dat een huurder overlast ondervindt. In de derde zaak werd één huurder het leven zuur gemaakt door een aanzienlijk aantal andere huurders. De overlast bestond uit schelden, pesten, discriminerende opmerkingen, vernielingen en bedreigingen. Ook hier was de verhuurder een woningcorporatie. Het hof overweegt in zijn arrest van 17 januari 2017 dat de woningcorporatie de overlastveroorzakers zou kunnen ontruimen. Probleem is niet alleen dat dit niet garandeert dat er niet nog meer pestgedrag wordt veroorzaakt, maar ook zou nog jaren onzeker zijn of de overlast hiermee zou zijn opgelost. Het ging in dit geval om een optelsom van overlast die tot een onleefbare situatie leidde, maar of die steeds ontbinding van individuele huurcontracten zou kunnen rechtvaardigen was onzeker. De enige reële optie die resteerde was daarom een verhuizing van de huurder die de overlast ondervond. Alhoewel de verhuurder normaal gesproken contractsvrijheid heeft, oordeelde het hof in dit geval dat de eisen van de redelijkheid en billijkheid in dit geval meebrachten dat de verhuurdereen andere woning aan de huurder ter beschikking moest stellen. Dat kon de verhuurder als woningcorporatie ook.

Conclusie

Deze drie arresten dragen bij aan de omvangrijke rechtspraak over het onderwerp overlast en niet goed huurderschap. De zorg en verplichtingen van de huurder gaan verder dan de muren van het gehuurde en strekt zich ook tot de omgeving daarvan uit. Mits er een voldoende verband tussen het wangedrag en de huurovereenkomst bestaat, kan dat tot ontbinding van de huurovereenomst leiden. Het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, over de gevolgen van het buiten het gehuurde mishandelen van een door de verhuurder ingeschakelde stukadoor, illustreert dit treffend. De huurder komt niet snel weg met een beroep op persoonlijke omstandigheden. Ook overlastgevende activiteiten die geheel of in belangrijke mate buiten het gehuurde plaatsvinden, kunnen tot ontbinding leiden of daaraan bijdragen. Zo blijkt uit het arrest van het hof Amsterdam  Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ten slotte, laat zien dat overlast ook een zaak voor (sociale) verhuurders is en er ook (of zelfs) toe kan leiden dat de verhuurder een overlastondervindende huurder een andere woning ter beschikking moet stellen. 

Mocht u vragen hebben over deze uitspraken of andere huur- en/of verhuurgerelateerde zaken, dan kunt u contact opnemen met mr. Elmer van der Kamp

Van twee naar vier ouders?

Van twee naar vier ouders? 

Onlangs publiceerde de Staatscommissie Herijking Ouderschap haar rapport, getiteld “Kind en ouders in de 21ste eeuw”. De Staatscommissie heeft onderzoek gedaan naar de vraag of de huidige wetgeving wel voldoende rekening houdt met de maatschappelijke en medische veranderingen in de afgelopen decennia. Waar het merendeel van de kinderen vroeger werd geboren binnen een huwelijk tussen een man en een vrouw, zijn er tegenwoordig veel meer verschillende leefvormen waarin kinderen opgroeien: eenoudergezinnen, samengestelde gezinnen, gezinnen van ouders van gelijk geslacht, meer generatiegezinnen en gezinnen waarin meerdere vaders en moeders met elkaar kinderen krijgen (meerouder gezinnen). Door al deze ontwikkelingen is het minder vanzelfsprekend dat een kind genetisch verwant is aan degene(n) die hij als zijn ouders beschouwt.

Eén van de adviezen van de Staatscommissie ziet op het maximaal aantal (juridische) ouders dat een kind kan hebben. Op dit moment kunnen kinderen in Nederland, net zoals in vrijwel alle landen ter wereld, twee juridische ouders hebben. De Staatscommissie heeft vanwege de veranderde maatschappij voorgesteld het maximum aantal ouders uit te breiden naar vier. Steeds vaker worden kinderen verzorgd en opgevoed door meer dan twee personen die samen als ouders met het kind een gezin vormen. Denk dan bijvoorbeeld aan de situatie dat de biologische ouders van een kind gescheiden zijn en beiden weer een nieuwe partner hebben. Het kind groeit dan als het ware op in twee gezinnen.

Het mogelijk maken dat (bijvoorbeeld) de nieuwe partner ook als juridisch ouder wordt aangemerkt, heeft als voordeel dat de nieuwe partner en het kind juridisch met elkaar verbonden zijn. Uitbreiding van het maximaal aantal ouders brengt echter ook een toename van de complexiteit van de opvoedingssituatie mee. Daarom heeft de Staatscommissie geadviseerd dat het meerouderschap pas mogelijk zou moeten zijn nadat een rechter zich over de situatie heeft gebogen. Bovendien moeten de personen die het meerouderschap op zich willen nemen goed hebben nagedacht over de wijze waarop zij de opvoeding en verzorging willen én kunnen vormgeven.

Het is nog maar de vraag of de aanbevelingen van de Staatscommissie ook zullen worden doorgevoerd in de wet. Het is nu aan de Tweede Kamer om te onderzoeken wat het draagvlak en de politieke en financiële haalbaarheid van de voorstellen zijn.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Merel Aaftink

VOORGESCHREVEN BOUWSTOFFEN FUNCTIONEEL ONGESCHIKT OF INCIDENTEEL GEBREKKIG? WIE IS AANSPRAKELIJK VOOR VOORGESCHREVEN BOUWSTOFFEN?

Voorgeschreven bouwstoffen functioneel ongeschikt of incidenteel gebrekkig? WIE IS AANSPRAKELIJK voor voorgeschreven bouwstoffen?

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 30 augustus 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3790), TBR 2017/15

Relevantie: 

  • Het Hof ’s-Hertogenbosch wijkt af van de manier waarop  in literatuur en jurisprudentie onderscheid wordt gemaakt tussen functionele ongeschiktheid en incidentele gebrekkigheid – daar waar het de aansprakelijkheid van de opdrachtgever c.q. de aannemer betreft voor voorgeschreven bouwstoffen. Zullen andere rechters – en met name de Hoge Raad – volgen?  

Op 30 augustus 2016 deed het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch uitspraak in een bouwzaak met betrekking tot door de opdrachtgever voorgeschreven bouwstoffen in het kader van werkzaamheden aan een benzinepompstation. Aan de orde kwam de vraag of er sprake was van functionele ongeschiktheid van de voorgeschreven bouwstoffen of van incidentele gebrekkigheid, en belangrijker nog, de vraag wie er in het een of andere geval schadeplichtig is.

De casus

De aannemer diende, kort samengevat, de ondergrondse tankinstallatie te bouwen voor een nieuw Shell-benzinepompstation. Een onderdeel van wat de aannemer moest leveren en monteren waren compensatoren in brandstofleidingen. Een compensator is een flexibel stukje slang dat uitzettingen, trillingen en krimpen moet opvangen.

De  compensatoren moesten, aldus het bestek, worden betrokken van een specifiek voorgeschreven leverancier, die de aannemer informeerde over de doorgaans te gebruiken compensatoren bij Shell-benzinepompstations.

Een jaar na ingebruikname van het pompstation bleek er een lek te zijn ontstaan in het systeem, waarvan de oorzaak bleek te zijn gelegen in een compensator. Na vervanging daarvan (door een ander type) leek het lek te zijn verholpen. Jaren later ontstond wederom een lekkage, ditmaal aan een andere compensator, van het type dat oorspronkelijk was gebruikt. Omtrent de financiële gevolgen van de laatste lekkage ontstond een geschil, waarin de rechtbank oordeelde dat de zogenaamde ’Supra-compensator’ ongeschikt is om toe te passen in deze situatie. De bouwstof is, aldus de rechtbank, functioneel ongeschikt. Nu het toepassen van de Supra-compensator was voorgeschreven, althans dat de compensatoren van een voorgeschreven leverancier moesten worden betrokken, is deze functionele ongeschiktheid toe te rekenen aan de opdrachtgever, die derhalve aansprakelijk is voor de schade.

De beslissing van het Hof

Het Hof oordeelt echter anders; het  oordeelt namelijk dat er geen sprake is van een functioneel ongeschikte bouwstof in die zin dat het type van de gebruikte Supra-compensatoren niet in zijn algemeenheid voor deze situatie ongeschikt is.

Volgens de literatuur en jurisprudentie dient een dergelijke situatie te worden onderscheiden van één zoals door de rechtbank aangenomen. Ingeval van functionele ongeschiktheid (zoals door de rechtbank aangenomen) is het de opdrachtgever die de gevolgen daarvan draagt; ingeval van incidentele gebrekkigheid (ook wel ’specifieke ongeschiktheid’ genoemd), dat wil zeggen dat het type voorgeschreven materiaal op zichzelf goed is, maar het individuele exemplaar dat geleverd is door de voorgeschreven leverancier niet goed blijkt te zijn (een ‘maandagochtendexemplaar’) draagt de aannemer daarvan het risico. Dit blijkt onder meer uit de wet: artikel 7:760 lid 3 BW.

Opmerkelijk

Men zou dus verwachten dat het Hof, immers oordelend dat van functionele ongeschiktheid geen sprake is, de schadeplichtigheid bij de aannemer zou neerleggen, maar dat doet het Hof niet. Het Hof overweegt, opmerkelijk genoeg, juist dat de gevolgen van de gestelde ongeschiktheid en de eventuele gebreken van de compensatoren voor rekening en risico van de opdrachtgever moeten blijven.

Het Hof lijkt derhalve geen onderscheid (meer) te maken tussen functionele ongeschiktheid en incidentele gebrekkigheid van de voorgeschreven bouwstof, door deze beide gevallen voor risico van de opdrachtgever te achten. Daarmee lijkt het Hof terug te grijpen op een arrest van de Hoge Raad uit 1966 (het ‘Moffenkit-arrest’), waarin  werd geoordeeld dat de opdrachtnemer ook het risico van incidentele gebrekkigheid van de voorgeschreven bouwstof zou dragen. Nadien is in de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:760 BW besproken dat dat in zijn algemeenheid niet billijk zou zijn, en ook niet in overeenstemming met de praktijkopvatting. Sinds jaar en dag wordt de incidentele gebrekkigheid van de voorgeschreven bouwstof daarom beoordeeld als een ‘normaal bedrijfsrisico’ voor de aannemer, dat de aannemer ook had kunnen treffen als hij in de materiaalkeuze geheel vrij zou zijn geweest.

Hoe oordeelt de Hoge Raad?

Of er in deze risicoverdeling, zoals steeds is aangenomen, een blijvende wijziging is aangebracht door het arrest van het Hof Den Bosch valt nog te bezien: een (duidelijke) motivering ten aanzien van de afwijkende beslissing van het Hof ontbreekt. Omdat het Hof bovendien een andere uitleg aan de wet lijkt te geven dan de wetgever heeft beoogd, is een uitspraak van de Hoge Raad in dezen gewenst.

Ik vraag mij of de Hoge Raad in deze casus gelijkluidend zou oordelen. Aangezien het mij op het moment van schrijven van deze bijdrage onbekend is of er cassatieberoep is ingesteld, zal de tijd moeten leren of die vraag (op korte termijn) beantwoord zal worden.

Voor meer informatie: Jeroen Knot